房地產企業融資難問題淺析20篇房地產企業融資難問題淺析 作者：楊灝睿 來源：《現代經濟信息》2018年第3期 房地產行業融資問題研究 ——以碧桂園房地產為例 楊灝睿天津財經大學研究下面是小編為大家整理的房地產企業融資難問題淺析20篇,供大家參考。
篇一：房地產企業融資難問題淺析
作者：楊灝睿來源：《現代經濟信息》2018年第3期
房地產行業融資問題研究
——以碧桂園房地產為例
楊灝睿天津財經大學研究生院
摘要：隨著中國經濟的復蘇向好，以及中央提出的供給側改革，去庫存、降成本政策的逐步落實，房地產業正迎來近十幾年最寬松的信貸環境，但政策變化引起的銷售狀況好轉并不能從根本上扭轉整個房地產行業依舊保持下行的總體局面。同時，對大多數房地產企業的管理者來說，融資難是現實而又棘手的一大難題。這一問題不僅制約著企業的發展，而且影響房地產行業的進步。本文介紹并分析碧桂園控股有限公司應對融資問題的相關措施，最后借鑒碧桂園公司融資經驗，由個別演繹到整個行業，具體分析房地產行業融資，針對整個行業融資問題，總結出相應的對策建議。
關鍵詞：房地產行業；融資問題；碧桂園
中圖分類號：F293.33文獻識別碼：A文章編號：1001-828X(2018)004-0-02
前言
隨著經濟的發展，房地產業的地位和作用越來越被人們重視，這一行業逐漸成為我國發展階段的一個重要支柱產業，同時也是我國國民經濟和社會發展不容忽視的組成部分。房地產業的穩定健康發展有利于改善居民的居住環境，提高居民的生活水平，也有利于拉動消費。而要實現這一目標，就需要解決好目前整個房地產行業所面臨的融資難困境。因此，針對這一問題，本文具體分析碧桂園控股有限公司的融資模式，由個別演繹到整個行業，提出解決方案，為改善企業融資現狀提供參考。
一、碧桂園房地產現狀分析
(一)碧桂園控股有限公司概況
碧桂園集團是一家以房地產為主營業務的綜合性企業集團。1997年成立。2006年11月，碧桂園在開曼群島注冊成為受豁免有限公司，并且分別向股東配發股份，其中必勝有限公司占70％，多美集團有限公司占12％，日皓、偉君與喜樂各占6％的股權。2007年，碧桂園在香港聯交所上市，其中公眾持股比例為16.86％。截止2015年年底，碧桂園的資產總額為3619.56億，凈資產652.91億；總收入達1132.2億元，同比增長約33.9％；其中營業收入為473.28億，同比增長23.50％。另外在融資方面，期末加權平均借貸成本為6.20％，同比下降139個基點，可動用現金余額為478.8億元，未動用的銀行貸款額度為913.5億元，流動性充裕，財務穩健。
(二)碧桂園應對融資問題的主要措施
1.獲得充足的銀行貸款
融資途徑隨著金融制度的創新不斷擴大，銀行貸款在房地產資金結構中的比例會隨著融資途徑擴大而逐漸降低，但房地產企業以銀行貸款為主導的融資結構，短時間內不會發生改變。碧桂園與銀行之間開展的貸款、融資債券等多項合作業務為碧桂園保持了充足的資金支持。一方面減輕了企業的資金壓力，提升了資金周轉率；另一方面使碧桂園的資金運作沒有顧慮，可以不斷嘗試更多新的融資方式，使企業的融資之路走得更長遠。
2.做好規劃，降低融資成本
融資作為一項必不可少的經營活動，企業管理者需要提高對其的重視程度，并納入企業的長期發展戰略，對該項活動做出長期規劃。碧桂園企業在工程項目的投資決策分析階段，就對項目配套的現金流量進行了預測，做出相應的融資方案，盡可能地避免在資金富裕時償還負債，從而增加利息費用的負擔，以及在資金急需時倉促融資而產生額外的融資費用。由于房地產企業有著巨額的資金流量，如果企業將融入和支出資金的配比規劃好，就可以在一定程度上降低融資成本，所以碧桂園企業做出相應方案，無疑是提高了企業效益，降低了融資成本。此外，企業高層對碧桂園的非核心資產進行專業管理，通過一系列資本運作，使這些資產變得更高效，在一定程度上也降低融資成本。
3.開拓多元化的融資渠道
信譽和實力是一個企業健康發展的通行證，同時也是多元化融資的一個保障。近年來，碧桂園控股堅持“高速度、精品質、低成本”理念，一直積極尋求多元化的融資渠道并取得成功。2015年4月1日，碧桂園控股引進中國平安人壽的戰略投資約為港幣63億元。2015年，碧桂園利用國內外融資渠道的開放，共發行60億元人民幣公募債、80億元人民幣私募債、8億美元銀團貸款及伊斯蘭中期票據等方式，融資約200億。2015年年底，碧桂園已成功地發行了一筆相當于45億港元的俱樂部貸款，是我國房地產企業首次海外發行規模最大的銀團貸款。2016年已經發行兩期總金額為90億元人民幣的非公開債券。近年來，國際信用評級機構對碧桂園穩健的經營策略做出肯定，并將其信用評級由Ba2調升至Ba1，距離投資級只差一步。這將會是碧桂園繼2015年初被惠譽將評級展望調升至BB+(正面)后，在提高信用評級方面的一項重大突破突破。此次調升評級后，碧桂園控股成為國際信用評級最高的中國民營住宅開發商，這一系列的成效也為今后碧桂園多渠道、低成本、低風險融資創造了良好的條件。
4.投資海外項目
由于房地產企業的融資和項目的開發是緊密聯系的，未來碧桂園將繼續實施國內和海外并重的經營戰略并深耕海外市場，要做全球綠色智慧城市的建設者。2015年的前八個月，碧桂園725億的合同銷售中馬來西亞金海灣項目占14億，澳大利亞項目占9億。2016年3月，碧桂園“森林城市”項目在馬來西亞柔佛州舉辦全球開放盛典，這是一個以合資方式進行開發，總投資規模達到400億美元，初步預計耗時20年開發的超大型項目，也將成為中國房地產商有史以來最大的單體項目。到目前為止，碧桂園在馬來西亞共有三個項目，在澳大利亞有一個項目，其海外項目的不斷成功在很大程度上有利于促進企業的融資，也提升了企業的知名度發展。
二、房地產行業融資問題的解決對策
(一)吸引私募資金
1.選擇適當的私募方式
我國現有的私募方式可分為股權私募、債券私募與其他證券私募。股權私募中包括私募股權融資、私募股權基金、風險基金等。企業應當根據籌資需求，結合自身融資結構、抗風險能力、經營情況等方面，對比不同私募方式的可行性、優劣勢與風險狀況，安排適當的企業的私募方式。
2.確定合理的私募規模
在融資的過程中，要注意融資規模與實際需求相當，融資過多勢必會造成資金的閑置，變相提高了融資成本，導致風險上升；融資不足會對開展投資計劃和進行日常經營活動產生不利的影響。所以，企業需要綜合自身條件以及融資成本等方面的因素，確定適當的私募規模。
篇二：房地產企業融資難問題淺析
談房地產企業的融資困境及解決對策作者：侯娜來源：《經營者》2020年第2期
侯娜
摘要房地產企業是資金密集型行業，在其項目立項、土地交易、房地產建設和房地產銷售每個環節都必須有大量的資金作保障。房地產企業的資金融通是否順暢，是房地產業生存和發展的關鍵。當前我國對房地產業實施嚴格的宏觀調控政策，“限購”在擴容，范圍在擴大，“限貸”在升級，“限價”是趨勢。在此背景下，本文簡要闡述房地產企業的融資特點、融資方式及融資現狀，并針對房地產企業融資困境提出解決建議，以期解決房地產企業融資難的問題。
關鍵詞房地產業融資方式融資困境解決對策
一、房地產企業融資概述
（一）房地產企業融資概念
房地產企業融資是指發生在房地產經濟活動中，通過各種信用方式、方法及工具為房地產企業及相關部門融通資金的金融行為。從廣義概念上講，房地產融資是指房地產開發、流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌融資及相關服務的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集、運用和清算。從狹義概念上講，房地產融資是房地產企業及房地產項目的直接融資和間接融資的總和。
（二）房地產企業融資的主要特點
1.開發資金需求量龐大。房地產企業項目開發的全過程均離不開資金支持，由于金額巨大，因此僅靠房地產企業自有資金基本不可能完成項目開發，所以房地產企業往往會通過各種途徑進行外部融資。
2.受政策影響大。近年來，針對房地產企業的宏觀調控政策頻頻出臺，房地產企業受國家調控政策影響很大，融資風險很高。
3.地域存在明顯的差異。金融機構為了規避自身的風險，往往對房地產企業信貸要求條件嚴苛，金融機構對經濟不夠發達的地區（三線及以下的中小城市）的房地產企業往往采取緊縮的授信口徑，提高準入門檻，而對于北上廣等一、二線城市則采取相對寬松的信貸政策。
（三）房地產企業融資的意義
房地產企業要想在競爭激烈的市場環境中獲得成功，除了依靠自身的管理能力、技術人員的水平以及在以往的房地產項目投資中贏得的口碑外，還取決于其融資的能力。如果房地產企業缺乏融資能力，不能把資金事先安排妥當，即使開發商已經獲得了開發建設用地的土地使用權，也很可能由于流動資金缺乏，資金周轉困難而無法完成項目開發。所以，房地產融資對于房地產企業意義重大，主要體現在以下幾點：
1.有助于企業發展壯大。房地產企業如果有足夠的融資能力，資金充裕，就可以順利高效地完成在建項目開發，按時交房，這樣就能按時回款，從而取得更多的資金，形成一種良性循
環，接下來可以順利開展新的項目、開拓更多的市場，從而提高市場占有率，使房地產企業迅速發展壯大。
2.有助于提高開發商品的品質，增強品牌效應。有了強大的資金支持，房地產企業會更注重客戶的需求，更多地了解市場，從客戶需求出發，創造出更適合客戶需求的商品。近年來，客戶更注重舒適的生活環境。房地產業為了迎合市場需求，房屋交付標準也在改變，從原來的毛坯房變成精裝房，而且向智能化轉變，這些均需要強大的資金支持。
二、房地產企業的融資方式
我國房地產企業主要融資方式包括定金與預收款、銀行貸款、民間借貸、私募股權基金融資、房地產投資信托等。
（一）定金與預收款
定金與預收款是當前房地產企業普遍運用的融資方式。在房地產建設開發過程中，一般為開工之時，由房地產企業向意向購房者出售預期住房，一般收取5%～50%不等金額的房款，預售協議在交房前可以轉讓，一些房地產公司規定可退房，該行為收取的定金與預收款可以緩解房地產企業在項目建設過程中的資金問題，且融資成本較低，容易獲得，這對房地產企業來說是最可行的融資方式。但是房屋預售之前產生的大量的資金流出，還是會給房地產企業造成一定的資金壓力。
（二）銀行貸款
統計資料顯示，房地產企業70%以上的資金來自銀行貸款，大大高于國際水平，由此可見，銀行貸款在我國房地產企業融資方式中占據著重要地位，也揭示了房地產企業對銀行貸款過分依賴的不正常狀態。從我國房地產市場的運行來看，銀行貸款貫穿于土地儲備、交易、房地產開發和房地產銷售的整個過程。在“房住不炒”的樓市調控政策背景下，近年來各大商業銀行提高了開發貸款利率和按揭貸款利率，抬高了房地產業的貸款審批門檻，加大了監管力度，迫使房地產企業尋求新的融資渠道。
（三）民間借貸
隨著我國經濟發展和民間金融資產的逐步擴張，民間借貸逐漸發展起來，特別是在經濟發達、市場化競爭程度較高的地區。在銀行借貸受到限制的情況下，民間借貸確實是一種較好的方式，但是民間借貸的市場不規范，容易誘發各種民間借貸的糾紛，而且民間借貸的成本高、風險大，所以應謹慎選擇。
（四）私募股權融資
私募股權融資，是指企業通過私募形式對私有企業即非上市企業進行的權益性投資，在交易實施過程中還考慮了將來的退出機制，即通過上市、并購或管理層回購等方式，出售持股獲利。私募股權基金融資主要通過非公開方式針對少數機構投資者或個人股權，一般不需要披露交易細節。房地產企業私募股權融資是針對房地產項目為基礎進行的。相比銀行貸款、上市融資，房地產企業私募股權融資是一種便利、靈活、快捷的融資方式。
（五）房地產投資信托融資
房地產投資信托（REIT）實際上由專業人員管理的房地產類的集合資金投資計劃，它是在銀行貸款不斷受限的條件下產生的。相對于銀行貸款而言，它享有融資成本低、籌集資金靈活
的優勢，同時它享有有限責任、集中管理、自有進出轉讓等優惠條件。在這一利益的吸引下，房地產企業愿意選擇這類融資方式。
三、房地產企業融資現狀
中國建設報統計數據顯示，2019年1～8月房地產開發企業到位資金113724億元，同比增長6.6%，國內貸款17322億元，增長98%，利用外資81億元，增長1.3倍，自籌資金36036億元，增長3.1%，定金與預收款38377億元，增長8.3%，個人按揭貸款17449億元，增長11.8%。從數據上看，房地產企業各種融資方式下，同比都有所增長，但是一些限制性因素的存在還是會制約房地產業融資。
篇三：房地產企業融資難問題淺析
房地產企業籌融資管理存在問題及對策一、房地產企業籌融資現狀
隨著經濟下行壓力的增加和金融市場的改革，房地產企業融資難度越來越大、融資成本越來越高，尤其是中小企業面對的形式更嚴峻。首先，房地產市場收益在逐年下降，投資風險逐年增加，民間資本進入房地產市場變得越來越謹慎，直接融資比例迅速下降。其次商業銀行對房地產開發貸款和住房按揭貸款的管理越來越嚴格，抵押擔保等要求越來越高，部分中小企業、民營企業難以獲得優質的銀行貸款資源，迫不得已轉向高成本、高風險的高利貸。再次資本市場的動蕩和金融市場改革的不確定性難以實現房地產企業籌融資創新的目的，金融創新人才的缺失也極大的影響了企業的籌融資能力，大部分的房地產企業仍舊停留在傳統的銀行抵押貸款、國家政策性貸款等方面，只有少數的規模較大的房地產企業通過資本市場開展籌融資活動，而按揭貸款證券化、應收賬款理財化、土地及住宅銀行等創新手段仍處于研究起步階段。目前房地產市場處于波動狀態，市場風險居高不下，中國的房地產即將面臨著一次清洗，資金實力弱的企業將難逃被淘汰的命運[1]。
二、房地產企業籌融資管理存在的問題
資金作為企業的“血液”，其重要性不言而喻，籌融資作為獲取企業“血液”的手段，對房地產企業顯得尤為重要。經過分析房地產企業的財務狀況、籌融資情況和資金管理狀況，不難發現其中存在的問題。
首先、房地產企業資金預算不夠準確、融資結構不合理。在實際情況中，由于房地產項目投資總量大、建設周期長，很多的房地產企業在資金管理上缺乏有效的手段，在資金預算上不準確、不合理。一些項目有大量資金冗余沉淀，造成了資金的浪費；一些項目由于缺乏資金，導致不能及時的開工建設，錯過了入市的最佳時機。另外，我國的房地產企業自有資本金與其他投資資金的比例非常少，只有20%-30%之間，大量資金要通過其他各種渠道取得，如銀行貸款、企業借款、企業債券，甚至于民間資本。因此導致我國房地產企業的資產負債率普遍較高，一般都在70%以上，部分企業高達80%，資本結構非常不合理，這給依附于銀行貸款的房地產企業帶來很大的被動[2]。
其次、融資渠道狹窄，難以獲得優質資源。目前，中國的房地產企業常見的融資方式有股票、銀行貸款和企業債券。除了少數房地產企業能從資本市場獲得優質資源，部分企業可從集團公司等融資平臺獲得成本較低的債券資金外，大部分的房地產企業都依賴于銀行貸款。相對于短期的銀行借款，企業債券雖然在期限上和資金管理上有較大的優勢。但在資金取得上比銀行貸款復雜，手續要繁瑣，受到《企業債券發行管理條例》《公司法》和《證券法》等約束，同時在債券到期時對
企業的現金流有較大的考驗，中小房地產企業難以通過發行企業債券的方式取得資金，而且中國目前已發行的房地產企業債券均為房地產項目債券，如土地開發債券、房地產投資債券等尚未發行[3]。事實上，相對于其他方式，上市融資的資金成本相對較輕，但這僅針對于少數的具有雄厚實力的房地產企業來說，部分企業只能采用后門上市的方式融資，這樣的融資方式同樣需要大量的資金，對大部分的中小房地產企業來說并不現實。
再次、國家金融政策不明確，相關法律法規不完善。面對資金密集型的房地產企業，中國政府在金融政策出臺上比較謹慎。嚴格禁止房地產市場的場外配資，在個人住房貸款首付比例和利率優惠上比較謹慎，對海外資金進入我國房地產市場的監督和審批程序非常嚴格，即使是最近國務院推行的“營改增”政策在細節和具體操作上也存在很多的不確定性，這些因素都直接影響著房地產的籌融資問題。同時，中國政府在關于房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系，缺乏相互一致性與協調性，操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展，比如土地產權到期問題。目前，我國從已運作的房地產投資基金多采用公司式、信托式和合作式三種形式。但自20世紀90年代出現以來，到目前為止我國還沒有出臺相關的產業基金法，多數基金公司是依據《公司法》采用投資公司的模式運作，而不是以基金的形式運作。而這其實也是后期房地產企業融資的一道難題。
三、完善房地產企業籌融資管理的對策
在分析了房地產企業籌融資現狀以及存在問題的基礎上，結合目前中國房地產行業的實際情況和金融市場的具體措施，經過研究，我們可以從以下幾個方面著手，解決房地產企業融資難、融資貴的問題。
（一）做好項目資金預算，合理安排資金收支，優化資本結構
資金預算是資金管理的基礎，是實現資金良性循環的首要環節。作為資金密集型的行業，房地產企業在土地購入前應進行項目的總體進度安排和資金計劃，在項目資金收支上做到平衡，最大程度的發揮資金的有效性，節約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發生。同時房地產企業要想法設法的降低企業的資產負債率，優化企業的資本結構，特別是對于以銀行貸款為主要融資渠道的企業來說尤為重要。
（二）促進金融創新，推動公司融資渠道多元化
隨著中國金融市場的改革和不斷成熟，房地產企業應加強金融創新人才的引入，加大對金融市場融資創新能力的開發，探索新的籌融資渠道。除了銀行貸款、企業借款和集團公司資金池等傳統融資渠道外，房地產企業應積極探索資本市場、證券市場和投資信托基金市場。地產以資本為王，產業以金融為先。作為一個資金渴求度很高的行業，產業地產也亟待金融資本的助力。據統計，在中國產業地產的30強中，有13家上市公司，另外的17家企業有13家正在或已經披露了沖擊資本市場的意向，未來3-5年內，我們有望看到國內出現超過30家的產業地產上
市公司。產業地產與資本市場的親密接觸，預示著產業地產的大資本時代正式到來。除了資本市場外，金融創新也成為目前房地產市場的重要景象，房地產投資信托基金就是其中的一種。推動發展房地產投資信托基金不僅符合我國國情，操作性強，還能拓寬外部融資渠道，緩解房地產企業的融資難現狀，有益于優化資本結構。而金融創新的另一種方式就是房地產證券化，其本質是通過證券市場的功能，將不動產進行了細分化、流動化和貨幣化，其主要品種有房地產抵押貸款證券化和房地產投資權益證券化。房地產證券化不僅方便企業籌融資，小額投資者也容易參與進來，同時有利于增強不動產的流動性。在未來15-20年，中國房地產金融市場不斷的健全和完善，與不動產相配套的房地產信托基金會越來越成熟，按揭貸款的證券化、土地銀行、住宅銀行和社區銀行將不再遙遠，圍繞客戶整合和服務模式創新的金融產品也將層出不窮。
（三）密切關注國家產業政策，調整企業發展戰略
隨著國家十三五規劃綱要的出臺，中國必將形成開放型經濟的新體制，大數據時代和互聯網時代已經來臨，隨著金融體制的改革和新型城鎮化的推進，房地產行業也必將迎來新發展。房地產行業內部和跨界的合縱連橫愈演愈烈，包括對存量資產的整合爭奪，對智慧互聯的不斷深化，對輕重平衡的認知實踐，都使得房地產行業的競爭越演越烈。因此，眾多的房地產企業要想在市場中保有相應的地位，就必須密切關注國家產業政策調整，根據市場發展的具體情況，調整自身的發展戰略和產業模式。
四、結語
總而言之，房地產企業的籌融資管理是一個綜合性的課題，融資難、融資貴是目前的普遍問題，既受到宏觀政策、市場變化的影響，也有企業內部管理不善的問題。針對政策及市場變化要密切關注，盡可能的爭取各項優惠政策和抓住市場機遇，但房地產企業更重要的還是要從根本上改善內部的經營管理問題，提高資金使用效率，推進融資多元化，積累自身發展的基金，準確定位市場位置，積極尋求合作伙伴，保持企業的競爭力。
篇四：房地產企業融資難問題淺析
我國房地產企業融資問題及對策眾所周知，房地產企業的產業鏈可描述為：資金-土地-在建工程-商品-資金。從產業鏈可以看出，房地產企業的資金在整個循環和周轉中，需經歷土地、在建工程和商品三種物質形態。但資金作為房地產企業的血液，是整個產業鏈的前提，房地產開發過程中的每一個步驟都需要有巨額資金來支持。當房地產開發企業處于發展初期時，其需要融資來開發新項目，而處于發展中期的房地產開發企業需要融資來維持原有項目，已經發展到一定階段、一定規模的公司需要融資來擴大規模以進一步發展。因此，資金籌措成了房地產企業最關心的問題。
融資，不單純是為建設和發展聚集資金的問題，它實質上是一種以資金供求形式表現出來的資源配置過程。我國房地產企業融資包括直接融資和間接融資。改革開放以來，我國直接融資市場發展很快，但是在短時期內仍然難以改變以間接融資為主的融資格局。直接融資比重仍然偏小。
（一）我國房地產企業主要融資方式介紹
1.股權性融資
包括直接吸收融資（房地產企業既可以吸收民間資本、本行業及其它行業的資金入股，也可以吸收海外風險投資等其它資金增加資本）和發行股票融資。直接吸收融資最終構成了企業的自有資金，包括現金、其它流動資產（應收的銀行票據；可以抵押、貼現而獲得現金的股票和債券；其它可以立即售出的建成樓宇），以及在近期可以回收的各種應收款（已定合同的應收售樓款，近期可以出售的各類物業的付款等）。
2.債務性融資
主要包括銀行貸款和債券融資。銀行貸款是指房地產開發企業以還本付息為條件從外部
3.介于股權和債權之間的融資方式
（1）房地產投資信托基金
房地產投資信托基金（REIT）是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。
（2）夾層融資
夾層融資是一種風險和回報方面介于股權和普通債務之間的一種融資方式。目前夾層融資業務依項目而立，隨著《產業基金法》、《有限合伙公司法》等法規的出臺，信托公司完全可以將夾層融資業務基金化，首先成立夾層投資基金，然后選擇收益與風險與之匹配的投資項目。
（3）前沿貨幣合約
前沿貨幣合約是一種非常美國化的高效率房地產融資方式。它是通過貸款機構出資、開發企業出地和技術，成立合資公司的形式進行的。
（一）融資方式單一，風險集中，沒有形成風險分擔機制
（二）項目建設過程中墊資現象嚴重
帶資承包是指房地產開發企業在不支付預付款的情況下，要求施工企業墊資施工到工程的某一階段，或者竣工后結算工程款，這在國際上是屬于比較普遍的現象，俗稱墊資。通過墊資，房地產企業獲得了零成本的資金，但是，由工程墊資所形成的環環相扣的利益鏈條，使得資金風險從開發商到建筑商之間的傳導速度驟增。如2022年樓市整體低迷，房屋銷售
速度緩慢，開發商資金受困，產生了大量的工程債務案件。另外，工程款的漏洞由建筑承包商先行墊付之后，承包單位將其層層轉嫁到分包單位、材料供應商，風險也由此層層傳遞。一旦某個環節出了問題，整個鏈條的風險就凸現出來。
曾以1.8億元身價名列2007年湖南富豪榜221位、全國百位建筑功勛人物、優秀企業家郭漢林，是湘潭雙馬建設工程有限公司董事長。2003年12月，通過招投標承建了“融成小區”（分三期開發）的一期工程。在承建工程項目的過程中，由于資金投入的不斷加大，郭漢林開始在湘潭市向社會上的個人和公司借高利貸。2007年5月，雙馬公司與湘西某公司達成“融成”二期共同開發意向，約定：湘西公司注入現金3640萬元到雙馬公司，這筆錢應先用于償還一期銀行貸款，以取出國土使用權證。可由于高利貸的逼近，郭漢林沒有還錢給銀行，而是還給了高利貸。為了不失去“融成”二、三期的開發權，2007年5月，雙馬公司又與上海某公司簽訂了7000萬的整體受讓融成二、三期工程。知道真相的湘西公司要求郭漢林償還投入的3140萬元（此前歸還過500萬元）時，郭漢林不見蹤影。2022年3月，湘西公司向公安機關報案而導致案發。郭漢林被指控涉嫌合同詐騙3140萬元，如今，他面臨的是牢獄之災。
（三）房地產企業捂盤惜售，減慢資金回籠速度
一般來說，房地產市場的捂盤是指房地產開發商通過各種方式，讓其手中持有的住房推遲出售，以便能夠在價格推高后得到更高的企業利潤。房地產市場的捂盤行為有：房地產開發商將樓盤分批次領取預售許可證，以此來推遲商品房的開盤時間；通過欺騙性方式把沒有出售的房子說已經出售了，制造產品供應稀缺程度，以此來影響消費者購房心理；故意突然抬高銷售價格，使消費者因房價超出心理預期而望而止步；聯手中介炒作
等。對于房地產市場的捂盤現象，開發商一方面用虛假的信息來欺騙購房者，另一方面還減慢了自身資金回籠的速度。
三、解決房地產企業資金問題的若干建議
（一）解決資金管理問題的建議
大力推動房地產證券化。有關證券監管部門盡快制定促進房地產公司上市的規章制度，積極推進房地產投資權益證券化和房地產抵押貸款證券化，吸收社會投資者。目前，我國的二板市場還未真正形成，上市對于大多數房地產企業而言是可望不可及的事，那么，發行融資期限較長、利率比銀行貸款低的公司債券，將成為企業融資的更好途徑。這種債券可以由房地產企業發行，在資本市場上直接融資，也可以由類似于房地產投資信托機構在資本市場上發行，將分散的資金集中到房地產建設中來。
（二）完善各項管理工作，防范墊資風險
制定相關法規，嚴格限制墊資。既然墊資已成為必然，那么只有把墊資的風險降到最低，才是必由之路。從政策層面上來說，國家應該制定相關法規來規范市場，比如，明確墊資的適用范圍，考查項目的合法性，規定墊資的最高比例以及墊資期限，加大處罰力度等，通過法律規范來嚴格限制墊資。
按照國際慣例，深化中間結算，不放松竣工結算。建筑產品的結算周期很長，造價的爭議常導致拖欠款債權不落實，使施工企業訴訟無據。因此，按照國際慣例，加強工程進度款的中間結算就顯得尤為重要。強調工程進度款的中間結算，并不意味著可以放松竣工結算。竣工工程的拖欠款風險性是很大的，必須在竣工后按照合同約定及時辦理竣工結算。
（三）解決資金管理問題的建議
房地產行業是資金密集型的高風險行業，面對激烈的競爭，房地產企業要實現長期的發展，獲得持續性核心競爭能力，必須提高財務管理水平。財務管理作為企業管理的核心系統之一，應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。目前，大多房地產企業財務管理“被動反應型”的現象較突出，預測、控制、分析等管理職能基本處于空白，且資金管理多頭、分散，客觀上增大了房地產企業管理和風險控制的難度。因此，只有通過建立、健全和強化企業的成本管理、資金管理及財務分析，引進財務管理中先進的、適合行業特點的操作方法，制定房地產企業長遠發展規劃，進行年度預算，才能建設適合自身行業特點的現代管理型的財務管理體系。
（四）解決銷售問題――產品設計是銷售之本，資金回籠之源
在實物分房向貨幣分房轉變，集團購買力逐漸退出房地產市場的今天，如果單純地從建筑設計的角度出發，不結合市場需求，即使這個設計方案搞得再漂亮，它也很可能不是一個成功的設計方案。一個不良的設計方案將造成物業的滯銷，甚至是整個開發的失敗。隨著住宅商品化進程的推進，設計也被迅速推向市場。與以往任何時期相比，設計對住宅市場的影響力越來越大，開發商不像計劃經濟時代把設計看作是“制圖的過程”，而是把設計看成是策劃的一部分。確切地說，設計實際是住宅銷售策劃之本，是資金回籠之源，住宅的價值首先取之于設計，它的含金量是最高的，不僅能給開發商帶來“超值”的利潤，也能給購房者帶來超值的享受。這也使得產品設計成為資金鏈管理中的一個重要步驟。
篇五：房地產企業融資難問題淺析
目錄目錄??????????????????????????摘要??????????????????????????iiiabstract????????????????????????iv前言??????????????????????????1無錫市房地產融資現狀一融資壓力大?????????????????????1二金融市場結果不健全?????????????????1三法律法規不健全影響融資渠道拓展??????????2四金融市場結果不健全不????????????????2二房地產融資問題的解決對策一防范金融風險????????????????????3二健全房地產融資法律法規???????????????4三融資渠道多元化1目錄
目錄……………………………………………………………………Ⅰ摘要……………………………………………………………………IIIABSTRACT………………………………………………………………IV前言……………………………………………………………………1一、無錫市房地產融資現狀(一)融資壓力大………………………………………………………1(二)金融市場結果不健全……………………………………………1(三)法律法規不健全，影響融資渠道拓展…………………………2(四)金融市場結果不健全不…………………………………………21.銀行信貸是無錫市房地產企業開發資金的主要來源………………………………………………………………………22.房地產企業上市股權融資和債券融資進一步發展，但門檻較高………………………………………………………………………23．信托成為房產融資新渠道，但仍有限制………………………2二、房地產融資問題的解決對策(一)防范金融風險……………………………………………………3(二)健全房地產融資法律法規………………………………………4(三)融資渠道多元化1.發展房地產信托……………………………………………………42.加快金融創新步伐，實現融資產品的證券化、標準化和公眾化………………………………………………………………………5
I
3.加大宏觀調控力度……………………………………………………5結論………………………………………………………………………5參考文獻…………………………………………………………………6致謝………………………………………………………………………6
II
淺談無錫市房地產業融資現狀及對策
【摘要】房地產業屬于國民經濟的先導型產業，是一個具有高度綜合性和高度關聯性的行業，同時它屬于資金密集型產業，其經濟活動過程需要大量的資金投入運作因此融資對房地產企業尤其重要。在我國目前的金融環境下，房地產業融資渠道單一，投融資金融創新滯后，在一定程度上限制了房地產企業的成長，同時融資渠道單一導致風險過度集中于銀行也加大了我國的金融風險。房地產開發是一個資金密集使用、投資龐大的系統工程，隨著國家對房地產業進行宏觀調控和執行金融緊縮的政策，房地產行業開始步入一個資本時代，而房地產資金來源和資金運用結構不匹配，資金來源過于集中于銀行等問題開始凸顯出來。無錫市房地產業也面臨著這些問題。從無錫市房地產行業的現狀來看，房地產企業如何合理有效地融資，并適度降低融資風險，已是房地產行業亟待解決的問題。【關鍵詞】：無錫市房地產業融資問題對策
III
【ABSTRACT】Therealestateindustryisanindustryofthenationaleconomy,theguidingisahighlyintegratedandhighrelevanceindustry,atthesametimeitbelongstothefundlabor-intensiveindustry,itseconomicactivityprocessrequiresalotofmoneyinoperationofrealestateenterprisefinancingsoisparticularlyimportant.InChina'scurrentfinancialenvironment,therealestateindustryfinancingchannels,financialinnovationlagsasingleinvestmentandfinancing,and,tosomeextent,limitthegrowthoftheestateenterprise,andthefinancingchannelsinasingleriskexcessiveconcentrationinBankshavealsoincreasedthefinancialrisksinChina.Realestatedevelopmentisacapitalintensiveuse,heavyinvestmentsystemengineering,alongwiththecountrytherealestateindustryinmacroeconomicregulationandexecutefinancialcrunch,thepolicyofrealestateindustrybegantostepintoacapitalera,andrealestatefundsandfundusestructuredoesnotmatch,financingsourceistoofocusedonBanksandotherproblemsstartedemerges.Wuxicityrealestateindustryisalsofacingatheseproblems.Wuxicityofrealestateindustryfromthecurrentsituation,realestateenterprisehowtoeffectivelyandreducethefinancing,financingmoderaterisk,alreadyisrealestateindustryproblemstobesolved.【Keywords】Therealestateindustryinwuxicityproblemscountermeasuresfinancing
IV
前言
改革開放以來，我國房地產業業迅猛發展，無錫市的房地產業也蒸蒸日上。房地產開發融資是企業在房地產開發過程中，借助于金融市場和資本市場等措施開發資金進行的資金融通行為。房地產開發往往需要占用大量資金，因此在房地產開發過程中僅靠開發企業自有的資金將寸步難行。房地產業發展的過程中，影響和制約房地產發展的問題依然很多，尤為突出的是融資困難，融資難已經成為制約房地產企業發展最大的“瓶頸”，如果還是依靠傳統的融資渠道籌集資金是行不通的。無錫市房地產企業普遍資金短缺，如果不能更好地借助于多種多樣的房地產金融工具，廣開籌資渠道，并降低或分散風險，那么房地產企業時刻都會出現財務危機乃至破產的可能。本文將圍繞無錫市房地產企業融資現狀，分析現行金融調控政策與房地產企業融資渠道的關系，闡述無錫市房地產企業傳統單一融資渠道及其影響。并針對這些問題所在，進一步提出解決無錫市房地產融資渠道的若干對策。
一、無錫市房地產融資現狀
近年來，隨著國家住房制度改革的深化、擴大內需政策的實施以及無錫建設特大型城市步伐的加快，無錫市房地產開發投資高速增長，房地產業已步入發展的快車道，但也面臨著重大的融資問題。
（一）融資壓力大
房地產的資金運作主要有資金墊付量大，資金的占用周轉期長，資金運動的固定性，致使房地產的融資不容易實現供求平衡。特性房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。
（二）金融市場結構不健全
房地產金融市場是房地產市場的一個重要組成部分,對于促進房地產業發展,活躍房地產市場具有重要意義。然而目前的房地產市場銀行信貸仍是主流,房地產企業70%以上的資金來自銀行貸款。房地產信托在121號文件后迅速發展,但目前的信托產品還很難滿足房地產業的融資要求。由于受政策限制,房地產業上市比較困難。房地產公司發行債券更是希望渺茫,一是房地產公司難以達到《公司法》對發債主體的要求;二是債券市場規模小,交易清淡,發行和持有風險較大,故基本上處于停滯狀態。總的來說,無錫市目前的房地產金融市場正處于迅速發
1
展時期,但因市場主體不健全、行為不規范、宏觀管理工作不到位等,一定程度上制約了房地產企業的發展
（三）法律法規不健全，影響融資渠道拓展
相關政策、法規的不完善，有關房地產項目融資金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系，缺乏相互一致性與協調性，操作困難，直接影響房地產項目融資融資渠道的正常開展。如房地產項目融資投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式，房地產項目融資證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。
（四）融資渠道單一
房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。個人認為這也是無錫房地產融資現狀中最主要的問題所在。1.銀行信貸是無錫市房地產企業開發資金的主要來源商業銀行的貸款是典型的債務融資，需要足夠的抵押或擔保措施，貸款額度比較高，貸款時間不長，是目前商業房地產融資的最主要通道。在未來很長的一段時間內，商業銀行的貸款仍是商業房地產融資的主導形式。商業房地產企業在條件允許的前提下首先考慮從商業銀行獲得資金支持。目前銀行信貸資金幾乎成為無錫市房地產業發展的惟一融資渠道。房地產開發的一級土地開發、房地產開發、房地產銷售三個階段中，每一階段都離不開銀行信貸資金的支持，這種融資渠道的單一性，導致房地產行業風險較多集中于銀行系統。2.房地產企業上市股權融資和債券融資進一步發展，但門檻較高證券市場正在成為無錫市房地產業重要的資金來源。但是，在全流通體系下，新的公司上市保薦人制度實質上提高了房地產企業上市門檻，只有那些真正有實力的大型房地產商才可能上市，而目前無錫市的中小房地產企業多如牛毛，風險承受能力、盈利能力、信用水平都存在較大的問題，所以在未來通過大規模的上市解決房地產業資金來源問題幾乎不可能3.信托成為房產融資新渠道，但仍有限制房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同，委托
2
人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券，或進行相關的房地產投資活動。緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強的房地產開發商的資金非常緊張，這使房地產企業對銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產信托業務得以發展。全國各信托投資公司陸續推出了自己的信托產品，比如，上海國投推出了多元組合的房地產信托業務模式—信托貸款、財產權信托、信托股權融資等。現階段信托產品主要有兩種模式：①是股權融資。②模式是債權融資。前者是對一些自有資本金不足35%的房地產企業，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產公司組建有限責任公司，使其自有資本金達到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報。后者則是針對雖然自有資金己達到國家要求，但是由于某些原因造成房地產企業短期資金困難，這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產開發企業，補上資金缺口，這種操作方式類似商業銀行的信貸業務，但政策明確規定銀行不能這樣做。不過，目前信托產品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制約、信托產品的流通性問題，以及信托計劃的異地發行、資金異地運用的管理與審批比較嚴格等，這些都制約著房地產信托的發展。但從長遠來看信托資金是一個能為房地產企業提供長期穩定資金的渠道，是對房地產業的融資渠道的一個很好的補充，這種模式將會發展成為中國房地產企業的主流融資模式。
不可否認，銀行是當前甚至較長時間內無錫房地產資金的主要來源。但隨著中國經濟的發展和人民生活水平的提高以及城市化建設的不斷加快，作為國民經濟支柱的房地產業也將迎來新的發展機遇，并具有巨大的融資需求；與此同時，隨著金融體系的不斷發展和完善以及防范和化解商業銀行風險的需要，中國房地產融資多元化將成為今后房地產業融資的重要趨勢，并且直接融資將成為主流。
二、房地產融資問題的解決對策（一）防范金融風險
對于金融機構來說,目前房地產開發商從銀行獲得的貸款并不多,一般只占其經營資金的22%左右。房地產開發商資金的主要來源是售“期房”獲得的收入,而購買房產支付的“期房”資金又主要來源于銀行貸款。因此房地產市場運行資金的主要部分最終還是由銀行支付。中國銀行界普遍存在的問題是資產結構不夠好,承擔風險能力差。為了有效地防范和調控房地產金融風險,就必須從開發企業、金融機構、制度建設等方面建立系統、完善的房地產金融體系,保證房地產
3
市場和金融市場的穩定、健康運行。金融機構存在的問題是在認識上缺乏超前性,在行動上往往又落后于國家宏觀調控政策。作為國家宏觀調控政策的執行者,金融機構發揮了國家所希望的作用,但是作為商業銀行利潤追求者,則未必是最好的受益者。很可能因為國家
實施宏觀調控政策,導致金融機構獲取的前期收益喪失掉。因此有必要發揮金融機構的市場效應,減少政府壟斷和干預。
（二）健全房地產融資法律法規
房地產開發需要有法可依,然而直到目前,中國房地產開發投資方面的法規還很不完善。這勢必造成無法可依、有法難依甚至有法不依的混亂局面。涉及房地產開發的法律規定少,且不夠具體。歷年出臺的涉及房地產開發投資的法律、法規,多為原則性規定,在執法過程中難以把握合理的尺度,客觀上造成有關各方的無效博弈,增大了交易成本,并產生嚴重的不確定性,最終導致投資的市場配置失靈。
（三）融資渠道多元化
房地產業是一個資金高度密集型行業,開發一個房地產項目需要大量的資金。如果不借助于各種融資手段,開發企業將寸步難行。房地產融資方式由間接融資為主向直接融資為主轉變,是國際融資市場發展的趨勢。因此,從房地產公司方面看,應加大直接融資力度,實現由間接融資向直接融資轉變。在新的融資渠道中,上市可以作為很好的選擇。房地產公司通過資本市場融資或再融資,緩解房地產項目資金需求方面的壓力。房地產基金也可能出現。基金屬于股權投資,房地產基金具有吸收社會閑散資金,委托專業的投資機構進行科學性、組合性、流動性投資,借以分散與降低風險,共同受益的功能。而對于投資者來說,不僅可以從房地產基金獲得較高的投資收益率,還能規避風險。目前國內基金主要投資證券市場,應引導部分基金投資房地產,促進中國房地產公司由間接融資向直接融資轉變。1.加大宏觀調控力度從信貸入手調控房地產市場，許多經濟學家認為資金的可獲得性是開發行為中首要的決定因素。實際上，這些經濟學家認為，如果獲得資金的話，那么開發商會不顧一般的市場指數而盲目進行建筑活動。因為他們非常樂觀，他們相信，不管競爭程度和本地市場的條件如何，自己的開發項目總會獲得成功。然而開發資金供應鏈條一旦受阻，導致項目資金鏈條中斷，開發商就會謹慎投資,房地產
4
市場現有大部分問題就會迎刃而解。如上述所言,無錫市房地產資金的主要來源是銀行貸款,因此,從信貸入手調控房地產市場可以取到根本性的效果。從目前貸款規模來看,國內房地產項目開發貸款余額約為5000億元,抵押貸款余額約為8500億元(含住房公積貸款1000億元),加上國內空置房屋積壓資金約2500億元在短期內難以收回,導致銀行貸款規模過大,金融壓力與風險加大。因此,從投入方面調控房地產市場,必須提高房地產開發公司的貸款條件,加強對開發商抵押貸款的審查,避免金融資金過多流入房地產開發市場。2.加快金融創新步伐，實現融資產品的證券化、標準化和公眾化我國房地產金融市場目前以一級市場為主，二級市場尚未真正建立起來。在發展各種方式的房地產融資渠道的同時，針對一些風險較高、價值較大的融資產品，對其革新打包，經過評估，開發衍生金融產品，實現住房抵押貸款的證券化、信貸資產的證券化、項目權益的證券化等等，讓公眾也成為房地產企業的直接投資者，并享受到房地產快速發展所帶來的收益。3.發展房地產信托(1)與房地產投資相關的信托品種及其衍生產品將會成為2006年信托公司業務創新的重點。(2)中國人民銀行宣布,批準資產證券化試點單位在銀行間債券市場發行資產支持證券。試點單位之一的國家開發銀行發布公告稱,在2005年12月15日發行總計41.77億元的信貸資產支持證券產品;而另一試點單位———建設銀行也在醞釀從15日起開始,發行總計29億多元的住房抵押證券化產品。(3)尋找海外房地產信托投資基金成為房地產信托今后的重要任務。根據香港證監會《房地產投資信托基金守則》的定義,房地產信托投資基金為集體投資計劃,以單位信托方式組成,主要投資于提供收入的房地產資產,并以收入向其基金單位持有者提供回報。2005年12月20日,越秀ＲＥＩＴＳ基金公布招股結果,成為房地產信托基金領域第一個吃螃蟹的人。
結論
房地產融資市場是一個多元化的市場,它不僅在于產品的多樣性,如銀行、證券市場、基金等融資方式,而且在于市場多層次性。而要建立這樣一個健康市場,目前最大的問題就在于減少政府對金融市場的壟斷,推進國內金融市場對內外開放,提高國內房地產金融的市場化程度,同時,應該力推房地產融資市場法律的建設。只有這樣,新的金融市場、新的金融產品、新的金融工具才能出現,房地
5
產多元化的融資體系才能確立。而房地產多元化融資體系的建立才是中國房地產業持續穩定發展之關鍵，也是無錫房地產業持續穩定發展的關鍵。
參考文獻
[1]國家發展計劃委員會經濟研究所,北京新華在線信息技術有限公司.中國行業景氣分析報告房地產版[Ｍ].北京:新華在線信息技術有限公司,2003.[2]劉洪玉,鄭思齊,沈悅.中國房地產市場中的“泡沫”與“過熱”問題分析.建筑經濟,2003,(2)[3]任志強.防范房地產風險的最佳選擇是放開房地產金融.宏觀中國[Ｊ],2003,(24).[4]曹振良,高曉慧等.中國房地產業發展與管理研究[Ｍ].北京大學出版社,2002.[5]易憲容.房地產多元化融資:中國之發展.新金融,2005,(6).[6]孫健.中國房地產企業開發融資問題現狀及建議.特區經濟,2005,(8).[7]周亮華.房地產信托：走可持續發展之路[J].中國房地信息，2005，(12).[8]余欣.房地產金融怎樣在和諧中發展[J].中國金融家，2006，(7).
致謝
本論文是在姜學海教授的精心指導和大力支持下完成的。姜學海教授淵博的專業知識，嚴謹的治學態度、精益求精的工作作風、誨人不倦的高尚師德和大膽創新的進取精神對我產生重要影響。他淵博的知識、開闊的視野和敏銳的思維給了我深深的啟迪，不僅使我樹立了遠大的學術目標，掌握了基本的研究方法，還使我明白了很多待人接物與為人處世的道理，讓我在青島農業大學海都學院可以有鍛煉自己的能力，完善自我的平臺。本論文的完成要感謝姜學海教授的悉心指導和幫助，在此向姜學海教授表示崇高的敬意和忠心的感謝。另外，我還要感謝幫助過我的人們，她們為我完成這篇論文提供了巨大的幫助，使我得以順利完成論文，在這里請接收我最誠摯的謝意！最后，再次對關心、幫助我的老師和同學表示衷心地感謝，是你們的支持和幫助才使我能夠順利的完成這篇論文，在這里忠心的感謝你們！
6
篇六：房地產企業融資難問題淺析
房地產信托reits就是房地產開發商借助權威信托責任公司專業理財優勢和運用資金的豐富經驗通過實施信托計劃將多個指定管理的開發項目的信托資金集合起來形成具有一定投資規模和實力的資金組合然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產開發項目獲得既定的收益房地產企業融資問題研究
房地產企業融資問題研究
◆中圖分類號：F830.49文獻標識碼：A內容摘要：本文結合我國房地產企業融資現狀，針對國內房地產企業在融資方面的現存問題，如貸款方式單一、企業融資比重偏小等問題進行了詳細的分析，提出了房地產證券化、建立長期基金組織等新的融資方法，并指出現階段應該在我國的宏觀政策基礎上構建以銀行業為主的多元化融資體系。關鍵詞：房地產融資多元化為了抑制房地產過熱，規范房地產金融市場，我國采取了一系列的宏觀調控政策，提高國內房地產開發的“門檻”，銀行貸款難度加大，房地產商紛紛將目光投向資本市場，積極尋求多元化的融資渠道。作為資金密集型行業之一的房地產業，資金瓶頸對企業發展的嚴重制約日趨明顯，如何解決好房地產融資問題已經成為房地產企業的當務之急，探討房地產企業融資模式對房地產業的健康穩定發展具有重要的意義。房地產企業融資現狀圖1和表1為近幾年來我國房地產企業融資結構變化圖。從圖1可以看出，自1998年以來，我國房地產投資來源的最大變化是預算內資金、債券和利用外資的變化，從占年度資金總額的近9%下降到20XX年的1.4%，這其中主要原因是利用外資比重的變化，從8.19%下降到了1.3%，顯示外資介入我國房地產業的相對規模不但沒有上升，反而大幅降低。除這三條渠道之外，在我國房地產投資來源的三個基本部分中，1998一20XX年，直接來源于銀行貸款的部分事實上一直維持在23%左右，但在20XX年央行121號文出臺后，各商業銀行從嚴發放房地產貸款，使得20XX年銀行貸款比重有了較大幅度的下降，減小了5.4個百分點，房地產業自籌資金和其他資金則分別上升1.8和3.6個百分點。根據央行剛發布的《20XX年第二季度中國貨幣政策執行報告》的統計，35座大中城市房地產信貸和開發投資增速持續下降，上半年的房地產開發投資增幅比上年同期回落了5.2%，而發展商貸款余額的增幅同比回落7.69%。數據顯示，面對炙熱的房地產固定資產投資，國家決策層顯然從資金源頭對房地產行業進行嚴
1
厲調控，許多房地產企業在國家宏觀調控政策面前面臨重新洗牌的危險，房地產企業拓寬融資途徑和創新融資方式已經迫在眉睫。
房地產企業融資面臨的問題貸款方式單一。國內房地產開發貸款主要有三種形式：房地產開發流動資金貸款，主要用于補充企業為完成計劃內土地開發和商品房建設任務需要的流動資金；房地產開發項目貸款，主要為具體的房地產開發項目提供生產性流動資金貸款；房地產抵押貸款，是開發商以擬開發的土地使用權或房屋產權做抵押而向銀行取得貸款。這三種貸款方式的期限都較短，來源渠道均為商業銀行，貸款方式單一，無法適應房地產開發周期的需要。具體的融資體系如圖2所示。直接融資比重偏小。改革開放以來，我國直接融資市場發展很快，但是在短時期內仍然難以改變以間接融資為主的融資格局，房地產業在相當大的程度上需要銀行的信貸資金支持。特別是近幾年來，房地產開發貸款占金融機構貸款余額的比重呈逐年上升的態勢。商業銀行房地產方面貸款的增幅已達25%以上。我國內地房地產企業79%以上的外部融資來自于銀行，在個別年份和個別地區這一比率甚至高達80%～95%以上。房地產資金主要來自銀行貸款，直接融資比例過小，融資結構不合理。各種融資方式具有局限性。商業銀行提高了對房地產企業的貸款條件，對項目開發程度和開發企業自有資金的程度要求較高，多數開發企業不能達到規定的貸款要求；其它融資方式現階段的表現也不如人意，如信托融資，相對銀行貸款而言，受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通；而企業債券用途多為新建項目，利息高于同期銀行利率、期限為3～15年，所以，一般房地產開發的項目獲取發行的可能性較小；另外，由于國內產業基金無法可依，暫不允許存在，養老和保險基金又不準直接涉足房地產，基金目前在資本市場表現也很難有所作為。相關法律法規不完善。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系，缺乏相互一致性與協調性，操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。此外，受金融政策環境影響，房地產金融創新力度不夠。在我國，從已運作的房地產投資基金的形式來看，多采用公司式、信托式和合作式三種形式。目前，則主要以房地產的資產權益進行房地產資產和
2
房地產企業股權式投資。然而，房地產投資基金自20世紀90年代在我國出現以來，一直處于走走停停的狀態，且直到現在我國還沒有出臺產業基金法，多數基金公司是依據《公司法》采用投資公司的模式運作，而不是以基金的形式運作。
房地產企業融資對策（一）大力推動房地產證券化有關證券監管部門盡快制定促進房地產公司上市的規章制度，積極推進房地產投資權益證券化和房地產抵押貸款證券化，吸收社會投資者。目前，我國的二板市場還未真正形成，上市對于大多數房地產企業而言是可望不可及的事，那么，發行融資期限較長、利率比銀行貸款低的公司債券，將成為企業融資的更好途徑。這種債券可以由房地產企業發行，在資本市場上直接融資，也可以由類似于房地產投資信托機構在資本市場上發行，將分散的資金集中到房地產建設中來。房地產信托（REITs），就是房地產開發商借助權威信托責任公司專業理財優勢和運用資金的豐富經驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產開發項目，獲得既定的收益。（二）建立長期投資基金組織房地產投資基金屬于股權投資，可以分散投資、降低風險，豐富了融資品種；也可以吸引社會上的分散資金，把原本是有錢人才可投資的房地產業變成大眾化的投資工具。同時，應盡快頒布投資基金法。如前所述，目前我國房地產投資基金處于無法可依的狀態。同時，國外多年的實踐經驗和基金融資的運作機理也一再地告訴我們，投資基金是工業化加速發展階段中行之有效的房地產融資方式。特別是在我國目前微觀基礎發展現狀下，它可以與信托聯合，使有一定基礎的房地產企業形成較穩定的資金來源。因此，我國應借鑒市場經濟較為發達的國家，特別是美國發展房地產基金的成功經驗，在法規方面盡快消除障礙我國投資基金發展的瓶頸，頒布符合我國國情的投資基金法。（三）引導國外資金進入20XX年，我國房地產開發資金來源中，境外投資僅為1996年的32%。面對境外資金對我國房地產業投資的持續下降，我國有必要加大力度引進外資來提高房地產的投資。同時，外資金融機構進入我國市場將帶來先進的運作模式和管理
3
方法，有助于金融體系的發展和完善，為吸引外資進入房地產金融市場提供了機會。
（四）推行融資租賃方式融資租賃主要是通過所有權的轉變獲取相關投資者的資金，完成項目后可通過銷售收入收回所有權。建立抵押資產管理公司主要是對抵押物的所有權進行處理，對留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經營等處置方式，可以快捷有效的方式解決房地產企業的資金問題，從而加速房地產業資金的迅速轉移和回收。（五）完善個人消費融資體系為了配合啟動住房消費，調動居民購房的積極性，活躍國內消費市場，就有必要完善和發展住宅消費個人融資體系。個人住房貸款是現在銀行最優良的貸款品種之一。但目前國內各專業銀行發放個人抵押貸款的額度只占銀行房地產信貸部貸款額的6%，占貸款總額的不到1%（遠遠低于國際上20%～40%的水平）。個人消費貸款雖屬“零售”業務；金額數目不大，但其人數很多，所以銀行應擴大相關業務，推出更多的新項目，簡化程序來完善和發展住房信貸業務。公積金貸款是發展較成熟的項目，較受消費者歡迎，要積極推進住房公積金體系的建設。總之，在現階段，房地產企業應建立以銀行為主的多元化融資體系，間接融資手段與直接融資手段并用。最重要的是在政策允許條件下與銀行合作創新融資工具，大力發展房地產信托業務，推行房地產證券化，構建房地產業多元化融資體系。同時，房地產業作為國民經濟的新增長點，政府應在制度和機制上給予足夠的保障，不斷健全規章制度和法規體系，為房地產融資市場的健康穩定發展提供良好的環境和政策支持。
4
篇七：房地產企業融資難問題淺析
淺析中小型房地產企業融資問題及應對策略淺析中小型房地產企業融資問題及應對策略
秦國強摘要在我國房地產行業快速發展同時，中小型房地產企業不斷增多，中小型房地產企業在發展經濟、增加就業發揮著尤為重要的作用。中小型房地產企業普遍具有公司規模小、資金需求多、投資風險大等特點，融資問題一直困擾著中小型房地產企業，成為制約其持續、健康、穩定發展的主要因素。當前，房地產行業的內外部環境發生較大變化，中小型房地產企業提升融資能力至關重要。本文通過分析中小型房地產企業在其發展過程中面臨的融資困境，并提出相應的解決策略，為提升中小型房地產企業競爭力提供參考借鑒。關鍵詞中小型房地產企業融資困境策略一、中小型房地產企業提升融資能力的重要性中小型房地產企業提升能力，不僅有助于降低融資成本，還可以優化融資決策，優化融資數額的分配，為企業的進一步發展奠定良好的基礎;同時通過對企業內外部融資環境的改善也能夠從根本上優化企業的資源配置效率、提高資本的利用效率、提高其財務管理的水平、降低融資風險，最終提高企業的整體盈利水平。二、中小型房地產企業面臨的融資困境（一）融資渠道單一從融資渠道來看，對中小型房地產企業來說，利用自有資金來融資是目前最簡單最容易的融資方式。而在融資金額上，數額小、頻率高、流動性強的短期借貸所占比例偏大。作為一個不斷發展的中小型房地產企業其融資的渠道單一，主要是通過內源融資和金融機構等的債務融資的方式來實現資金的融通。單一的融資方式使得企業的貸款主要集中在流動性強、頻率高的短期借款上，這種融資方式也在一定程度上導致資金的中長期供給會出現不足，會導致公司抵御外來風險的能力持續下降。（二）公司融資成本高中小型房地產企業由于自身信息披露的不充分，導致銀行在對該類企業進行
1
融資前要進行比大企業更多的信息收集和監督工作，造成金融機構運行成本的提高，成本的提高在無形中又增加了企業獲得相應貸款的難度。同時，當貸款利率相同的情況下，貸款數額越大給銀行等金融機構帶來的利益也就越大，相對于小企業來說，貸款給大公司銀行付出的運營成本與收益相比顯然要低得多;當貸款數額一致的情況下，單位交易成本的高低便是銀行選擇是否進行貸款的主要依據。相較于小企業而言，大企業的單位交易成本就要低很多，因此，獲得貸款的機會就越大。對于提供貸款的金融機構而言，其主要交易成本為貸款前、中、后期對相應企業的相關調查與監督管理所形成的費用，而對申請貸款的大中小企業而言，其主要的交易成本是貸款利息和相關的貸款手續費用以及其他的額外成本。這些成本對于中小企業融資來說尤其是中小型房地產企業而言無疑是雪上加霜。
（三）企業抵押擔保能力弱就目前的金融市場而言，為了規避信貸資金風險絕大多數的金融機構對中小型企業發放的貸款類型都是抵押貸款而不是信用貸款，這一現象對于缺乏可靠的擔保單位的中小企業而言是不公平的，中小型房地產企業在物業方面投入比重很小，導致其可供抵押的優質抵押物并不多，因此，在現行的不動產抵押擔保的貸款方式下，要獲得貸款的可能性就不高。同時抵押成本高也是造成公司貸款難的一大原因。再加上煩瑣的抵押程序、偏高的折扣率和貸款率以及較高的流動負債比，導致中小型房地產融資更加困難。（四）缺少多層次的資本市場我國缺少專門為中小型房地產企業提供專門的融資服務的資本市場，我國現有銀行體制選擇使得資本市場格局更加狹窄。由于資本市場的不太完善使得創業資本無法得到充分的發揮和利用，嚴重制約了中小型房地產企業的未來發展，限制了中小型房地產企業開拓出有效的融資渠道。（五）缺乏完善的政策扶持現有的金融政策，暫未形成完善的扶持政策體系為中小企業發展。我國目前的經濟方針政策，主要還是依據規模大小、行業特征和所有制類型而制定的。因此，銀行的大部分貸款也是貸給大企業，大多數社會資源都流向了大企業。這幾年來，國家雖然頒布了一些政策，解決中小企業貸款難擔保難的問題，諸如人民銀行總行頒布了向中小企業傾斜的信貸政策，要求各國有獨資商業銀行總行設立
2
了中小企業信貸部等，但最終還未形成完整的支持中小企業發展的金融政策扶持體系，導致中小型房地產企業的融資和貸款仍然受到了束縛和影響。
三、提升中小型房地產企業融資能力的策略（一）優化融資結構作為判斷融資行為風向標的融資結構，它的優化意味著合理的融資行為，反之融資結構的弱化就是融資行為失真。對于中小型房地產而言，抓住經濟發展模式轉型的契機就意味著公司的發展。選擇的輔助性的融資途徑也很多，如加強企業之間的合作，利用商業信用等。首先，可以增強內源融資實力。利用自有資金進行融資是企業融資的主要渠道，也是其生存和發展的關鍵。外源融資的發展離不開內源融資能力的提升。其次，要合理運用財務杠桿。公司要增加經濟效益，提高公司的競爭力，這注定要投資，投資不能只看業主投資和自我積累，還必須注重適當的負債管理和財務杠桿的合理使用。公司應從實際情況出發，合理利用債務融資，妥善處理好短期負債與長期負債的比例結構關系。這樣不僅可以降低企業的融資成本，提高公司效益，還在一定程度上提升企業的償債的能力。（二）努力降低融資成本1.發揮中小企業集群融資優勢降低信貸成本。所謂中小企業集群融資是指：發揮群體力量（通常是指“區域核心競爭力”）的作用為擔保向金融機構籌資的行為。集群融資無論是在信用、規模還是集體理性上，相較于單個企業來說都占有絕對的優勢。從交易成本來說，集群企業財務上信息相對比較清晰，也就可以使得其內部市場的有關主體盡可能少的參與到外部的證券市場中開展逆向選擇，如此，一方面降低了外部融資的過程中產生的較高的交易費用，另一方面，銀行也因集群效應降低信貸成本，最后，以集群形式出現使得其風險更具有可預見性和規律性，也降低了銀行的信貸風險。2.提高公司償債能力降低信貸門檻。信息不對稱不僅會增加金融機構的風險識別成本還會導致中小企業在融資過程中交易成本上升，因此，為降低信息不對稱而導致的企業逆向選擇和道德風險對銀行危害，銀行對小企業的借貸持保留態度，抬高了其可信貸的要求和標準。對于中小企業來說，要提高償債水平可從以下兩個方面入手：首先，加強對現金的控制力度和強化對現金流量的計劃水平，確保企業現金流動的安全性與穩定性;第二，提高企業的盈利能力，增強其償債
3
的能力。（三）提高公司的資信水平企業獲得資金貸款的主要標桿就是其融資環境。融資環境好意味著企業信用
度高。資信度高的企業獲得貸款的可能性就更高;相反，資信偏低，信用度不高的企業往往在融資過程中會受到不同程度的歧視。對于企業而言，可以通過強化公司管理來實現加快建設企業的信用制度，提高公司的聲譽水平的愿景。
1.健全公司內部治理結構。建立現代的企業產權制度，明確公司內部的權責利益關系，從而逐漸建立一套完善的現代企業管理制度。一方面要明晰產權，逐步分散股權結構，實現所有權和經營權的分離;另一方面要明確各管理階層的職責和權力，實現管理階層之間的權利制衡，提高管理水平，增加企業的經濟效益。
2.完善公司財務管理制度。健全的財務管理制度是規范財務活動的保障，只有財務管理制度健全，才能從根本上保障企業財務信息的真實性與準確性，才能最大限度地避免信息不對稱的存在，最大程度上提高企業的資信評級。
3.創新理財觀念。財務理念的創新性和科學性是企業財務目標和任務得以順利實現的有效保障，因此要創新理念，采取多種方式進行理財，提高資金管理水平。
（四）改善政府公共服務由于政府公共服務的主要領域都是出于市場失靈的狀態，因此，改善政府的公共服務水平，提高市場機制的運作效率。因此，改善政府的公共服務可以從以下三個方面入手：1.完善中小型房地產企業發展服務機構。檔案的建立可以是廣大中小型房地產企業及時了解政府的相關服務內容，同時也可以把公司的相關信息及時準確地發布給相關金融債機構，減少了由于信息不對稱所導致的融資難題。降低了其風險識別成本，減少中小型房地產企業的融資成本，為企業順利實現融資掃清其障礙。2.鼓勵金融創新和市場競爭。鼓勵國有商業銀行產權改革，積極推進市場化經營使金融市場逐步開放。通過鼓勵國有商業銀行產權改革將會引起銀行經營的細化，有助于專注服務中小企業的金融機構的形成;開放的金融市場，由于競爭的存在會涌現出很大一批服務于中小企業的證券機構和資本市場。逐漸拓寬的融
4
資渠道為中小型房地產企業的融資提供更多的選擇。3.發展風險投資。由于中小企業自身局限性，導致很多銀行不愿涉足處于發
展初期的中小企業的融資過程當中，而證券市場也往往由于中小企業風險識別度差而對中小企業敬而遠之。鑒于以上原因，對于傳統中小型房地產企業來說風險投資就成為了更適合它們發展的融資方式了。風險投資的好處在于，風投企業會積極參與融資企業的相關經營管理過程，引進專業化的項目管理和風險管理，投資時間一般較長，風投的出現，有助于解決中小型房地產企業的融資難問題。
四、結語融資難長期制約中小型房地產企業發展，這幾年以來，中小型房地產企業的融資難問題已不是單純某一地區在某一時間段所面臨的問題了，而是跨越不同區域和不同時間段的頑固性問題。要突破困境，需要企業、政府和社會的共同努力，創建良好的外部環境。對于企業而言，一方面要努力改善自身的資信水平和管理水平，要結合具體情況制定不同的融資戰略，拓寬融資渠道，優化融資方式。根據不同的發展階段選擇不同的融資渠道和融資方式來解決融資難題。另一方面，金融信貸機構尤其是中小型的金融機構更不能忽視同為中小企業的“軟信息”。此外，對于政府部門而言，要加強對非正規金融機構的監督和管理，不僅可以拓寬企業的融資渠道還可以減少中小企業的融資風險。（作者單位為重慶市銀河有限公司）
5
篇八：房地產企業融資難問題淺析
《淺析房地產行業融資的困境及出路》摘要：本文針對房地產行業的融資現狀指出該行業當前的困境，并提出相關建議，旨在為房地產行業日后的發展提供借鑒，同時，房地產企業也應該考慮項目的自身情況，根據項目情況安排融資規模，滿足當下的融資需求，盡量控制融資成本，值得欣慰的是我國很多房地產企業已經開始尋找適合自身的融資方式，為自身的發展獲取資金，保障企業的經營，保障企業的可持續發展
鄢奇方
摘要隨著我國國民經濟的不斷發展，人民的物質生活水平不斷提高，我國的房地產行業也高速發展。在經濟全球化的背景下，國內經濟平穩向好，在一定程度上有利于國內房地產行業的發展。國家針對房地產行業過熱的現狀，制定一系列的調控政策，加大調控力度，房地產行業的發展面臨著巨大的挑戰。同時，房地產行業屬于資金需求量巨大的行業，其發展需要大量的資金支持，如何確保資金充足、如何保證企業的可持續發展是房地產行業目前亟待解決的問題。本文針對房地產行業的融資現狀指出該行業當前的困境，并提出相關建議，旨在為房地產行業日后的發展提供借鑒。
關鍵詞房地產行業融資企業經營
房地產行業是典型的資金密集型產業，資金需求量大，回款周期由市場銷售狀況決定。因此房地產企業的資金鏈、現金流已成為房地產開發的先決條件。目前國家推出的一系列調控政策，如保障房建設、限售限購令、一次性繳納土地出讓金、預繳稅收資金、提高房地產預售條件等，都限制著房地產行業的發展。在房地產的整個開發過程中，資金鏈是最關鍵的因素，但目前日益收緊的貨幣政策加大了房地產行業的融資難度，提高了相關風險。目前，尋求合適的融資渠道已成為了房地產行業的首要問題。
一、房地產行業融資概述
從廣義概念上講，房地產融資是房地產企業開發、流通、融資及相關服務這一系列金融活動的總稱。房地產開發從取得土地開始就需要大量的資金，這個需求伴隨著整個房地產項目的開發，從房屋的建設到配套設施的完善都是如此。因此從特定渠道獲得的大規模資金才能保證整個項目的開發。但特定渠道的大規模資金在一定程度上會受到相關政策的影響，如果自身的償債能力不足，房地產企業的資金鏈就會斷裂。
.
二、房地產行業融資的重要性
隨著全球經濟一體化的發展，信息技術也得到了高速發展，為了適應新環境，使自身在激烈的經濟競爭中中立于不敗之地，充足穩定的資金成了房地產開發的前提條件，好的融資渠道是保證資金鏈在房地產企業開發過程中發揮重要作用的關鍵。
（一）可以為房地產企業的戰略開發提供資金支持
很多房地產企業不只開發單個項目，其發展需要開發更大范圍的、新的項目。例如，大型地房產開發商碧桂園集團，強大的資金鏈為其全國的房地產開發項目提供了必要的支持。進一步提高了碧桂園的市場占有率，使其成為了國內首屈一指的房地產開發集團。如果房地產企業把對外擴張作為戰略發展的目標，就必須以充足的資金鏈作為支持。
（二）可以為房地產企業的品牌宣傳提供資金支持
房地產企業要獨樹一幟，離不開內部和外部的全面支持。內部的支持來源于產品的研發，即房地產產品的設計及銷售形式的完善。外部的支持來源于鋪天蓋地的品牌宣傳及有效的銷售策略。例如，各個房地產企業對自身產品的定位各不相同，碧桂園、萬科等企業不只在國內有項目，還參與了國外的房地產開發。另外各個房地產企業的產品也各不相同，產品業態和銷售內容上的不同選擇決定著房地產企業搶占的市場份額，這在一定程度上需要大量資金的支持。
三、房地產行業的融資方式及特點
雖然房地產行業的融資方式多種多樣，但是我國房地產行業仍受到傳統經營模式的束縛，因此融資的主要渠道還是銀行貸款。由于經濟的高速發展，舊的融資方式已經不能滿足現在房地產行業的需求。而現今的銀行信貸政策又受到國家宏觀政策的影響，很多房地產企業已經產生了危機感，開始選擇其他的融資方式。隨著市場的高速發展，各種融資方式也相繼出現。除了銀行貸款外，近期也有許多房地產企業關注企業債、信托、股權轉讓等方式，具體渠道如下。
（一）上市股票融資
上市融資這一方式對企業而言是個不錯的選擇，但是其門檻過高。許多企業直接融資的IPO進程在資本市場面臨法律問題、程序問題和市場準入問題，目前僅有萬科、龍湖、融創等房地產企業通過該方式成功融資。因此上市融資對絕大多數房地產企業是十分困難的。很多房地產另辟蹊徑，為了達到上市融資的目的，通過購買上市殼企業后增資，達到上市融資的目的。銀行再根據實際情況為有信譽的房地產企業提供融資和服務。
.
（二）銀行渠道
銀行貸款政策支持是房地產開發商最主要的融資方式，短期信貸可以為房地產開發企業提供現金流。在開發項目立項階段，有土地一級開發貸款和房地產開發貸款可以選擇，可以用土地和在建項目為抵押物，申請相應的專項貸款。除了傳統的借貸方式外，房地產企業還可以積極探索其他類型的銀行借貸，如項目開發貸，即以項目的權益和收益作為擔保，向銀行貸款;再如并購貸款，即以并購項目的未來現金流為擔保，向銀行貸款。
（三）房地產信托
房地產信托是近幾年才發展起來的融資方式，由融資方向信托企業申請，制作信托計劃，面對社會公開或者定向發行相關信托產品，目的是集合社會上的閑散資金。這樣的信托計劃可以在很大程度上降低房地產開發的融資成本，同時這種融資方式較其他方式更為靈活，利息也可以調整。
（四）房地產公司債券
由于目前房地產開發企業面臨資金周轉的難題，所以部分房地產企業會考慮采用融資成本較低又可以達到融資的目的的企業債券方式。在目前我國的債券市場上，債券類型按發行主體進行劃分，主要包括國家債、金融債與企業債三種。從目前行業內統計來看，房地產行業的公司債券發行量較少，因此房地產行業內發行企業債券的空間還很大。同時，國家也支持信譽條件良好的企業經證監部門批準后發行公司債券，開拓新的融資方式，努力擺脫房地產行業對銀行借貸的依賴，鼓勵房地產企業積極探索企業債券這一融資方式。
（五）項目定向跟投
項目跟投是以房地產企業的開發項目為主要投資目標的，企業根據自身的經營情況確定一個比較合理的跟投利率。很多企業的跟投項目還對企業的內部員工開放，這種融資模式在一定程度上可以調動員工參與項目的積極性。這種方式可以實現企業的互惠共贏，促進企業的長遠發展。
四、對房地產行業融資的建議
貨幣政策從“穩健”轉為“從緊”，現行金融調控政策影響著傳統房地產企業的融資渠道，傳統融資方式存在的弊端正日益凸顯出來。
（一）提高房地產企業自身的資金周轉能力，降低對外界資金的依賴
.
房地產企業應該有效提高資金的周轉速度，提高各個企業甚至各個項目的之間的資金周轉速度，在資金需求節點上實現有效“輸血”。同時，“打鐵還需自身硬”，房地產企業應提高產品的市場競爭力，用產品吸引客戶，讓客戶信任企業，形成有效的資金回流模式。
（二）改變企業的運營方式，打破企業單一的融資模式
房地產企業已經到了打破“獨行俠”思維模式的時候，隨著經濟的高速發展，獨立作戰的模式已經不能適應時代的發展。企業應該結合多種經營模式，鼓勵中小型房地產企業和大型房地產企業加強合作，鼓勵企業改變單一的運營方式，采用多元化經營模式，保證企業持續、健康的發展。國內很多大型房地產企業已經開始涉獵不同行業的發展，其中有些大型房地產企業甚至參與了娛樂等多個行業，以拓寬資金渠道，最大限度地確保企業的長遠運營。這種發展模式，在一定程度上解決了企業資金渠道單一的問題。
（三）及時識別市場風險，合理安排地產項目的投資
分散投資，分散風險是房地產行業的首選決策。如果房地產企業在一個地區投資一個項目，那么風險就會集中在一個區域內。如果這個區域的經濟發生變化，就會大大影響該項目的發展，給房地產企業帶來一定的經濟損失。因此，房地產企業要在能力范圍內合理規避風險，將項目分散到不同的城市，有效減少損失。另外，房地產企業要合理掌控各個項目的具體進度，結合各個階段的項目進度、經營情況和融資成本，安排適合每個階段的融資模式。同時，房地產企業也應該考慮項目的自身情況，根據項目情況安排融資規模，滿足當下的融資需求，盡量控制融資成本。
（四）鼓勵企業培養融資人才
房地產行業急缺融資專業的人才，主要是由于企業的財務人員并非融資專業的人才。企業要積極培養既懂金融又懂房地產的復合型人才。隨著房地產信托業務、房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等一系列新的房地產金融業務的興起，房地產行業需要大量人才作為堅強的后盾。這些人才與以往不同，他們需要全面掌握金融、證券業務、房地產經營、法律、資產評估等知識。企業要成為具有競爭力的大型企業，必須從企業的內部做起，大力培養企業的金融人才。
五、結語
.
在新的發展形勢下，房地產企業的融資要實現創新突破，必須改變舊觀念和舊方式。隨著這些年國家宏觀調控政策的實施，房地產企業的融資環境發生了深刻的變化。舊的銀行貸款方式在政策的要求下門檻漸高，已經不能適應所有房地產企業的要求。房地產企業要實現發展必須構建多元、合理的融資渠道。貸款不能也不應該是房地產企業融資的唯一渠道。必須在以銀行貸款為大前提的基礎上將房地產信托、房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等多種融資形式相結合，形成良性的、低風險、高效率的融資渠道。值得欣慰的是我國很多房地產企業已經開始尋找適合自身的融資方式，為自身的發展獲取資金，保障企業的經營，保障企業的可持續發展。（作者單位為湖北時瑞達重型工程機械有限企業）參考文獻[1]張媛妮.關于房地產行業融資的思考[J].中國集體經濟，2018（7）：90-92.[2]薛四敏，周曉靜.房地產企業融資體系的建立與思考[J].征信，2018，36（2）：85-89.[3]張冬漪.房地產融資渠道的現狀與發展[J].時代金融，2018（6）：271.[4]佟曾，曲英男.房地產開發項目融資風險及對策[J].合作經濟與科技，2020（08）：64-65.
.
篇九：房地產企業融資難問題淺析
淺談房地產企業融資問題及解決建議作者：王曉輝來源：《中國鄉鎮企業會計》2013年第3期
王曉輝
房地產企業融資，是指發生在房地產經濟活動中的，通過各種信用方式、方法及工具為房地產業及相關部門融通資金的金融行為。廣義的房地產融資指的是籌集、融通和結算資金的所有金融行為；狹義的房地產融資只是指其中的一環，即專指資金融通行為。
相較于其他行業，房地產企業融資具有特殊性：
開發資金需求量大，高度依賴外部資金；需要以土地和房產作為抵押擔保的條件；高經濟風險，高財務風險；高度依賴資本市場。
一、房地產企業融資渠道現狀概述
2013年2月20日，國務院常務會議出臺了調控房地產市場的“新五條”政策，確定穩定房價和調整住房供應方面的政策。這幾條專門針對房地產市場的調控政策，使得房地產企業的融資面臨一個更加嚴峻的環境。
1．資金需求量大，由于房地產企業運營項目和提供商品的獨特性質，導致房地產企業的項目具有資金占用周期較長、資金占用金額巨大、受政策影響大等特點。即資金的使用呈現資金需求集中、金額巨大、占用時間長、回收周期長的特點。這種使用特點對于資金籌集和金額要求都比較多。
2．融資渠道多樣化，主要融資途徑按資金來源渠道可分為內部融資和外部融資。其中內部融資包括企業自有資金和預收賬款。外部融資的主要渠道和融資工具有：上市融資、房地產開發債券、銀行信貸、房地產投資信托、商業抵押擔保證、利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。
二、房地產企業融資存在的主要問題
1．融資結構單一且間接融資比重過大。目前我國房地產融資結構比較單一，間接融資比重過大。房地產開發的三個階段：取得土地的前期階段，施工階段和銷售階段。每一階段都離不開銀行資金的支持。房地產開發所需資金仍約有60%來自銀行貸款，間接融資的比重依然過大。雖然國家已出臺了一系列宏觀調控政策提高房地產開發商的貸款門檻，使融資方式出現了多元化趨勢，但是短時間內仍無法改變以間接融資為主的融資格局。房地產產業的這種高度依賴于銀行貸款的融資模式，必然會加大銀行的信貸風險。一旦投資失敗，銀行無疑將成為房地產產業風險的最大承擔者。
2．對房地產融資的限制因素太多。對房地產經營而言，資金是最重要、最關鍵的因素之一。由于國內房地產業目前主要的兩條融資渠道——銀行信貸融資和發行股票融資都受到了極大的限制，房地產企業經營相對陷入困境。首先，央行加強房地產企業信貸業務管理房企的銀行融資渠道受限要求各商業銀行加強房地產信貸業務管理，控制房地產信貸，對高檔房和個人商業用房貸款進行了嚴格限制，使房地產最脆弱的神經——資金鏈受到打擊。其次，其特殊的產業特點決定了房地產企業首發上市（IPO）的可能性很小。房地產是個特殊的產業，在證券市場快速發展的今天，我國房地產企業也很難通過IPO申請達致上市目標。
3．銀行貸款方式及金融創新太少。房地產作為資金密集型行業，其特點是開發周期長，投資規模大。這必然要求房地產業需要大量的資金支持才能更好的運轉下去。目前我國房地產開發所需資金主要來源于銀行貸款，而銀行現有的幾種貸款方式的期限都比較短。這就與房地產開發周期長這一特點相矛盾。再加上我國金融創新少，融資方式有限。所以籌集到足夠的資金將十分困難。
4．企業規模與所有制形式影響融資的難度。在同等信譽下，規模大的房地產開發企業比規模小的房地產開發企業更容易取得銀行貸款；就其他融資方式而言，規模較犬的企業也會因為其“背景”更容易取得投資者的信任，融資的難度較小，規模也較大。此外國有性質的房地產開發企業往往比私有和民營的房地產開發企業更容易取得大額長期的銀行貸款，上市和發行債券之路也比其他性質的企業走得順暢。
三、解決房地產企業融資問題的建議
1．理性融資，控制融資規模。權衡理論（MM），作為現代資本結構研究的起點，強調了負債規模要適度，否則籌資過多，或者可能造成資金閑置浪費，增加融資成本；或者可能導致企業負債過多，使其無法承受，償還困難，增加經營風險。而如果企業籌資不足，則又會影響企業投融資計劃及其它業務的正常開展。因此，企業在進行融資決策時，要根據企業對資金的需要、企業自身的實際條件以及融資難易程度和成本情況，量力而行確定企業合理的融資規模。
2．合理預測風險大小，及時采取應對措施。目前房地產企業采用的融資手段大多比較單一，企業可以分析可能對企業融資活動產生影響的因素，根據相關學者提出的較為可靠的風險模型，結合企業的實際情況，對融資活動可能出現的風險以及風險大小進行預測，并根據預測，提前制定相應的補救措施。對于風險預測模型的選擇也應該盡量貼近企業融資活動的實質，并緊密結合經濟環境和經濟政策的變動，合理預測風險大小，避免過高估計風險，降低資金使用效率；也不應該盲目樂觀，導致風險事件發生時措手不及。
3．拓寬融資渠道，改善企業的融資結構。大多數房地產企業目前使用銀行貸款進行融資，由于結構比較單一，單純利率變動都會帶來較大的融資成本變動，增加融資的風險。企業應該考慮債券融資、上市發行股票、信托基金以及與其他企業合作利用其閑置資金等融資渠道，積極拓寬企業使用的融資渠道，綜合使用多種渠道混合的融資方式，選擇規避風險的融資組合，來分散融資風險。這樣不僅能有效降低融資活動的風險，還有利于企業改善整體優化融資結構，進而改善資本結構，促進企業更長遠的發展。
另外，國家相關部門也應該積極完善金融市場，培育資本市場的金融工具，進行金融產品和融資渠道的創新，為企業融資手段提供更寬泛的選擇。同時也應提供更加完善的法規法律，為企業選擇創新產品提供保障。
4．加強資金管理能力，提高資金利用率。房地產開發企業要建立準確高效的成本費用控制體系，要有嚴格的成本費用預決算和審批制度。每一筆開支都要遵循經濟效益原則，防止鋪張浪費。以往在商品房貸款資金回籠環節中，整個流程需要經過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環節。企業可參考當前市場的情況，適當的優惠。另外還要減少企業過度預支，嚴格控制成本費用的支出。
篇十：房地產企業融資難問題淺析
隨著中國經濟的復蘇向好以及中心提出的供應側改革去庫存降成本政策的逐步落實房地產業正迎來近十幾年最寬松的信貸環境但政策變化引起的銷售狀況好轉并不能從根本上扭轉整個房地產行業照舊保持下行的總體局面房地產行業融資問題研究——以碧桂園房地產為例
作者：楊灝睿來源：《現代經濟信息》2018年第3期
房地產行業融資問題研究
——以碧桂園房地產為例
楊灝睿天津財經大學研究生院
摘要：隨著中國經濟的復蘇向好，以及中央提出的供給側改革，去庫存、降成本政策的逐步落實，房地產業正迎來近十幾年最寬松的信貸環境，但政策變化引起的銷售狀況好轉并不能從根本上扭轉整個房地產行業依舊保持下行的總體局面。同時，對大多數房地產企業的管理者來說，融資難是現實而又棘手的一大難題。這一問題不僅制約著企業的發展，而且影響房地產行業的進步。本文介紹并分析碧桂園控股有限公司應對融資問題的相關措施，最后借鑒碧桂園公司融資經驗，由個別演繹到整個行業，具體分析房地產行業融資，針對整個行業融資問題，總結出相應的對策建議。
關鍵詞：房地產行業；融資問題；碧桂園
中圖分類號：F293.33文獻識別碼：A文章編號：1001-828X(2018)004-0-02
前言
隨著經濟的發展，房地產業的地位和作用越來越被人們重視，這一行業逐漸成為我國發展階段的一個重要支柱產業，同時也是我國國民經濟和社會發展不容忽視的組成部分。房地產業的穩定健康發展有利于改善居民的居住環境，提高居民的生活水平，也有利于拉動消費。而要實現這一目標，就需要解決好目前整個房地產行業所面臨的融資難困境。因此，針對這一問題，本文具體分析碧桂園控股有限公司的融資模式，由個別演繹到整個行業，提出解決方案，為改善企業融資現狀提供參考。
一、碧桂園房地產現狀分析
(一)碧桂園控股有限公司概況
碧桂園集團是一家以房地產為主營業務的綜合性企業集團。1997年成立。2006年11月，碧桂園在開曼群島注冊成為受豁免有限公司，并且分別向股東配發股份，其中必勝有限公司占70％，多美集團有限公司占12％，日皓、偉君與喜樂各占6％的股權。2007年，碧桂園在香港聯交所上市，其中公眾持股比例為16.86％。截止2015年年底，碧桂園的資產總額為3619.56億，凈資產652.91億；總收入達1132.2億元，同比增長約33.9％；其中營業收入為473.28億，同比增長23.50％。另外在融資方面，期末加權平均借貸成本為6.20％，同比下降139個基點，可動用現金余額為478.8億元，未動用的銀行貸款額度為913.5億元，流動性充裕，財務穩健。
(二)碧桂園應對融資問題的主要措施
1.獲得充足的銀行貸款
融資途徑隨著金融制度的創新不斷擴大，銀行貸款在房地產資金結構中的比例會隨著融資途徑擴大而逐漸降低，但房地產企業以銀行貸款為主導的融資結構，短時間內不會發生改變。碧桂園與銀行之間開展的貸款、融資債券等多項合作業務為碧桂園保持了充足的資金支持。一方面減輕了企業的資金壓力，提升了資金周轉率；另一方面使碧桂園的資金運作沒有顧慮，可以不斷嘗試更多新的融資方式，使企業的融資之路走得更長遠。
2.做好規劃，降低融資成本
融資作為一項必不可少的經營活動，企業管理者需要提高對其的重視程度，并納入企業的長期發展戰略，對該項活動做出長期規劃。碧桂園企業在工程項目的投資決策分析階段，就對項目配套的現金流量進行了預測，做出相應的融資方案，盡可能地避免在資金富裕時償還負債，從而增加利息費用的負擔，以及在資金急需時倉促融資而產生額外的融資費用。由于房地產企業有著巨額的資金流量，如果企業將融入和支出資金的配比規劃好，就可以在一定程度上降低融資成本，所以碧桂園企業做出相應方案，無疑是提高了企業效益，降低了融資成本。此外，企業高層對碧桂園的非核心資產進行專業管理，通過一系列資本運作，使這些資產變得更高效，在一定程度上也降低融資成本。
3.開拓多元化的融資渠道
信譽和實力是一個企業健康發展的通行證，同時也是多元化融資的一個保障。近年來，碧桂園控股堅持“高速度、精品質、低成本”理念，一直積極尋求多元化的融資渠道并取得成功。2015年4月1日，碧桂園控股引進中國平安人壽的戰略投資約為港幣63億元。2015年，碧桂園利用國內外融資渠道的開放，共發行60億元人民幣公募債、80億元人民幣私募債、8億美元銀團貸款及伊斯蘭中期票據等方式，融資約200億。2015年年底，碧桂園已成功地發行了一筆相當于45億港元的俱樂部貸款，是我國房地產企業首次海外發行規模最大的銀團貸款。2016年已經發行兩期總金額為90億元人民幣的非公開債券。近年來，國際信用評級機構對碧桂園穩健的經營策略做出肯定，并將其信用評級由Ba2調升至Ba1，距離投資級只差一步。這將會是碧桂園繼2015年初被惠譽將評級展望調升至BB+(正面)后，在提高信用評級方面的一項重大突破突破。此次調升評級后，碧桂園控股成為國際信用評級最高的中國民營住宅開發商，這一系列的成效也為今后碧桂園多渠道、低成本、低風險融資創造了良好的條件。
4.投資海外項目
由于房地產企業的融資和項目的開發是緊密聯系的，未來碧桂園將繼續實施國內和海外并重的經營戰略并深耕海外市場，要做全球綠色智慧城市的建設者。2015年的前八個月，碧桂園725億的合同銷售中馬來西亞金海灣項目占14億，澳大利亞項目占9億。2016年3月，碧桂園“森林城市”項目在馬來西亞柔佛州舉辦全球開放盛典，這是一個以合資方式進行開發，總投資規模達到400億美元，初步預計耗時20年開發的超大型項目，也將成為中國房地產商有史以來最大的單體項目。到目前為止，碧桂園在馬來西亞共有三個項目，在澳大利亞有一個項目，其海外項目的不斷成功在很大程度上有利于促進企業的融資，也提升了企業的知名度發展。
二、房地產行業融資問題的解決對策
(一)吸引私募資金
1.選擇適當的私募方式
我國現有的私募方式可分為股權私募、債券私募與其他證券私募。股權私募中包括私募股權融資、私募股權基金、風險基金等。企業應當根據籌資需求，結合自身融資結構、抗風險能
力、經營情況等方面，對比不同私募方式的可行性、優劣勢與風險狀況，安排適當的企業的私募方式。
2.確定合理的私募規模
在融資的過程中，要注意融資規模與實際需求相當，融資過多勢必會造成資金的閑置，變相提高了融資成本，導致風險上升；融資不足會對開展投資計劃和進行日常經營活動產生不利的影響。所以，企業需要綜合自身條件以及融資成本等方面的因素，確定適當的私募規模。
3.聘請專業人員
由于私募融資的專業性很強，企業需要聘請專門的顧問機構作為融資顧問，對融資決策提出專業性建議。由專業人員做出相對全面的診斷分析，并根據企業的發展規劃和預期盈利，制定合理的融資金額及具體的資金預算方案，這樣最大的優點是能夠降低融資成本，提高融資效率，有效減弱私募融資帶來的風險。
(二)提高自身的管理能力
1.提高資金管理能力，加快資金流轉
針對房地產企業普遍出現的資金流轉不暢通問題，首先應該建立符合市場規律、運轉高效的現代企業管理制度，減少決策的環節。要建立立項調查、市場分析和決策一體化的運營體系，做到調查全面科學，分析嚴謹縝密，決策果斷迅速；其次要根據房地產市場特點抓好資金利用工作，做到物盡其用，要明確資金管理的各個環節，同時加強對財務人員的專業素質培養，財務人員工作不僅僅是賬目記錄，而且須通過財務報表、資金流向等數據分析，掌握資金在流轉等方面存在哪些問題，并適時提出如何提高資金的利用效率問題。例如，在貸款資金回籠過程中，由于涉及客戶、銀行、公證處、房地產交易中心等多方的參與，環節過長容易導致資金沉淀而不能及時回籠。為解決問題，企業財務部門就需要精準確定各個環節的時間節點，提早加強溝通與協調，縮短各個環節的用時，這樣就能大幅度提高貸款資金的回籠速度。
2.開源節流，提高規避風險能力
在融資過程中，以借貸方式籌集開發經營所需資金，是企業首選且比較可行的手段。但是企業有了資金并不意味著風險的降低，反而更要注重規避風險，要充分研究判斷市場形勢和國家的調控政策，在資金的使用上不能過度預支。如果房地產企業是以借貸支持經營活動，以負債維持企業，倘若不注意分析市場形勢和走向，一旦債務出現危機就會威脅到企業的生存發展。企業在經營過程中，不能好高騖遠，要充分考慮影響發展的不利因素和有利條件，要根據企業的實際進行舉債，將債務控制在安全值以內，使資金發揮最大的效益，避免資金在使用上的盲目性和沖動性，既要看準了大膽使用，又要使用適度，減少過度預支造成資金的不必要浪費。同時對無關的閑置資產盡快處置，如空置的房產、閑置的設備及存貨等，提高資金的使用效率。
(三)加強與金融機構合作
我國的金融機構是吸取民間資本的最大載體，加強與金融機構的合作，密切兩者之間的關系非常重要，要搞好房地產企業與金融機構的對接，加強聯系合作。一是加強銀企之間的互動，房地產要主動與金融機構加強聯系，及時掌握最新的信貸政策，及早規避政策風險；同時通過金融企業主動服務，積極引導企業建立健全相關制度，實時做到企業內部系統與金融系統進行有效的互通，達到互相合作、互相提高的作用。二是發揮金融信用檔案的作用，我國正在建設包括銀行、交通、消費在內的規模宏大的信用體系，可以預見到將來企業失信必然會在融資等方面加重自身負擔，影響正常經營，帶來不可估量的損失，不利于企業發展，反之則會降低融
資成本，提高企業的效益，所以企業必須高度重視。目前，在金融系統內部已建立起企業的誠信檔案，如信貸規模、資信等級和逾期記錄等資料已錄入人民銀行數據庫。建立誠信檔案不僅對規范資本市場有重大意義，更有利于那些講誠信守信用的企業在金融市場吸取民間資本，拓寬融資渠道。
(四)開拓海外融資渠道
隨著房地產市場的逐步對外開放，大量的海外資本流入這一行業。雖然目前國家對外資進入房地產市場設有較多限制，外資的流入還存在較高的門檻，但從長遠來講，國家將會大大鼓勵房地產企業利用外資，會在政策法律方面提供更多的保障以降低風險。特別是在我國金融業實現全部對外開放后，房地產市場將日益成熟和完善，也將會更好的與國際接軌，房地產行業將迎來吸引外資的春天[8]。除此之外，我國房地產業較大的利潤空間將吸引更多的海外資本主動尋求與中國的合作投資。房地產企業必須認清形勢，把握機遇，加強中國對外資政策的研究，積極主動走出去，借助本土優勢結合外資實力，開拓海外融資渠道。總之，我國房地產企業在融資方面將逐步擺脫依賴銀行貸款、高額負債的局面，房地產金融必將迎來一個融資多元化的新時代。
(五)完善相關法律法規
針對融資過程中出現的各種問題，我國需要加緊完善有關房地產融資方面的立法，推動房地產業健康發展。立法應從以下兩方面入手：
一是修改完善現有的法律法規。針對新型金融工具的組織形式、資產組合、流通轉讓與收益來源分配等，進行嚴格規范，使房地產行業融資發展更為規范。同時，修改《證券法》、《擔保法》、《保險法》等法律中與現階段房地產融資發展不適應的地方。
二是盡快出臺相關法律法規。我國還應該出臺一些支持性政策，如涉及到全社會的信用立法等。金融業的創新需要依靠法律保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融的法制建設具有更為重要的意義。
三、結語
解決房地產行業融資問題對行業發展具有重要的推動作用。隨著經濟的快速發展，傳統的融資方式難以滿足行業發展的資金缺口，房地產企業必須采取多元化的融資方式，并且根據不同階段、項目類型和企業規模來選擇融資方式，合理有效控制融資成本，形成多方聯動，企業才能夠得到更好發展。文章在分析碧桂園控股這一實例的基礎上，結合融資方面存在的問題，提出相應的建議，同時企業經營者應盡快建立起符合市場規律的融資管理體系，以改善企業融資困難的狀況，使房地產行業真正實現快速、高效發展。
參考文獻：
[1]郭俞君.我國房地產企業傳統與新型融資方式對比[J].財經屆,2014(5):89-91.
[2]戴曉云.房地產行業融資過程中財務管理問題[J].財經界,2014(23):157-158.
[3]唐春杉.淺談房地產融資渠道的現狀與發展[J].財經界,2014(29):116-117.
[4]張秀虹.有關我國房地產融資問題的分析與探討[J].經營管理者,2013(12):41-44.
作者簡介：楊灝睿(1994-)，女，漢族，河北邢臺人，碩士研究生在讀，現就讀于天津財經大學研究生院，會計專業。
篇十一：房地產企業融資難問題淺析
一房地產貸款加大嚴控2019年以來陸續出臺了一系列針對房地產企業金融的調控政策包括融資監管信托預警外債約束lprloanprimerate貸款市場報價利率改革銀行檢查等手段現各家銀行對房地產開發貸的準入均持謹慎態度并會嚴審企業資質資產負債率及凈資產淺談房地產企業融資問題及建議
摘要融資是房地產企業（簡稱“房企”）經營活動的重要內容之一，也是當前很多房企面臨的一大難題。在監管全面封堵房企融資的當下，后續房地產投資會大概率出現加速下行，而且趨勢可能會持續。對房企而言，如何擺脫融資困境并安全過冬是目前需要探討的課題。基于此背景，本文以房地產企業為研究對象，對其融資渠道和融資方式問題展開研究。首先闡述融資的基本理論和房地產企業的融資渠道和融資方式;然后結合實際，深入研究現階段房企融資面臨的問題;最后從現金流、資產證券化及傳統模式轉型幾個方面，提出促進房地產企業走出融資困境的建議。希望本文能夠對房地產企業順應市場變化、及時做出戰略調整、走出融資寒冬提供參考。
關鍵詞房地產企業融資渠道融資方式
近年來融資難度大、無法降低資金成本已成為房地產企業的痛點。自房地產行業實施調控以來，房企融資越收越緊。除了傳統的銀行融資，房地產企業通過信托、私募基金等非傳統類渠道融資，都將受到重點關注和監管。在此背景下，本文希望通過對房地產企業融資困境的分析，沖破傳統的融資思維束縛，為房企走出融資困境提供一些方向與建議。
一、融資的基本理論
融資是指通過相關融資渠道，采用一定的融資方式，有償獲得資金使用權，為企業提供短期或中長期資金支持。目前企業主要的融資渠道有銀行、信托、基金、證券市場、保險等。融資方式包括直接融資和間接融資兩種：直接融資通常獲得的是自有資本，即股權投資，優點是可以采用多元化投資分散風險，缺點是增加了經營決策方面的約束與管理難度;間接融資通常獲得的是借入資金，優點是融資速度快，融資成本相對較低，缺點是必須按時還本付息，融資風險較大。所以，融資決策中最關鍵的問題是確定融資渠道和融資方式，在確定融資方式和融資渠道時，主要考慮融資成本與融資風險。融資成本低的融資方式必定融資風險高，反之亦然，融資決策就是使融資成本與融資風險達到最佳組合。
資本結構的啄序理論認為，如果需要籌資，公司首先傾向于采用內部籌資方式，因為內部融資方式不會傳導任何可能對股價產生不利影響的信息;如果需要外部籌資，公司將優先選擇債權籌資，再選擇其他外部股權籌資。
根據啄序理論，企業融資的目的就是當企業資金短缺時，在融資風險一定的情況下，以最低的融資成本籌措到適當期限、適當額度的資金，以取得最大的收益，從而實現資金供求的平衡。企業需要可持續發展，尤其是房地產開發企業，現金流是企業賴以生存的命脈。從“前融配資拿地”到“土地與在建工程抵押”，再到建成后“自持物業的經營性貸款”，融資就是一道貫穿始終的流動血液，可以盤活企業資金，緩解企業壓力，為企業的生存與發展提供必不可少的支援。
二、房地產企業的融資渠道
我國房地產融資的渠道較多元化，銀行融資是目前最傳統也是運用最成熟的方式。隨著市場經濟的變化發展，各類基金、信托、券商及保險也應運而生，豐富了房地產行業的融資渠道。
（一）銀行
1.表內融資。銀行的表內融資最普遍的融資方式就是項目開發貸，需滿足“432”條件，即四證齊全、三成資本金和二級資質。其次就是土地儲備貸款，但根據財綜〔2016〕4號文規定，自2016年1月1日起，各地不得再向銀行金融機構舉措土地儲備貸款，其已被禁止。次年財綜〔2017〕62號文再次強調了“不得通過地方政府債券以外的任何方式舉借土地儲備債務”。最后是經營性物業貸款，授信額度一般與租金收益掛鉤，通過CMBS（CommercialMortgageBackedSecurities，商業抵押擔保證券）完成貸款流程。
2.表外融資。一般的融資渠道和融資方式有：銀行自有資金+券商資管、銀行理財+券商資管、并購貸款以及非金融企業債務融資工具等。表外融資對資金用途、通道以及投資管理監管的限制條件比較多。
（二）私募基金
投資方式主要有股權投資、可轉債債轉股類、明股實債、股+債。其中，股權投資是目前的鼓勵方向，也是操作性最強的;而明股實債存在合規性風險，操作受限;最后是股+債的形式，需要一事一議，同時考慮資本弱化條件。
（三）信托
信托也是我們通常所說的“非標債權業務”，2017年5月，銀監會發布《關于規范銀信類業務的通知》，之后多家信托內部發文，禁止通道業務，目前股權投資為主要業務轉型方向。
（四）券商
券商的類型較多樣化，常見的幾種融資方式有公司債、企業債、境外發債、資產證券化和IPO定增。公司債對貸款主體和綜合指標有較高的要求，資產證券化（REITs）是目前大多數企業融資的研究方向。
（五）保險
保險資產管理機構提供的融資方式一般分為債權投資計劃、股權投資計劃、資金支持計劃和保險私募基金，均需要各自滿足特定的條件方可操作。
三、當前房地產企業面臨的融資問題
在金融支持實體經濟背景下，涌入房地產的資金正持續被嚴控。雖然房地產企業的融資渠道很多，但因眾多限制條件及政策的出臺，可落地的渠道卻寥寥無幾。
2019年，銀保監會先后在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作，檢查要點包括房地產開發貸款和土地儲備貸款管理情況。不僅如此，多家銀行停貸的消息一度沸沸揚揚。看似無直接聯系的信息背后，是涉房貸款的悄然革新。
（一）房地產貸款加大嚴控
2019年以來陸續出臺了一系列針對房地產企業金融的調控政策，包括融資監管、信托預警、外債約束、LPR（LoanPrimeRate，貸款市場報價利率）改革、銀行檢查等手段，現各家銀行對房地產開發貸的準入均持謹慎態度，并會嚴審企業資質、資產負債率及凈資產。這一系列措施使得房地產企業融資約束大大增加，資金缺口變大。在2019年下半年，央行宣布降準的同時，也明確表示同步釋放的9000億資金不會投入樓市。降準雖然對房企融資的影響非常間接，但缺錢的企業依舊是危機四伏。額度的全面收緊，不僅會提高資本成本，也會影響最終的融資結果。以深耕產業園15年的北京天瑞金集團南京區域公司為例，截至目前，合作的當地幾家銀行中，即使已取得批復的房貸，也未有一筆獲得放款審批。
（二）房貸利率歷史性變革
2019年8月25日，央行發布公告：自2019年10月8日起，新發放商業性個貸利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成，房貸利率正式掛鉤LPR。表面上看，新標準的房貸利率下限均低于當前實際貸款利率，但這并不意味著房貸降息。特別是對房地產企業融資貸款而言，相對資金成本較低的是傳統的銀行融資方式，但目前的貸款利率也在逐年上升，以江蘇南京地區為例，一些非國有銀行的放款利率已經高達10%以上，其他融資渠道的利率也有不同程度的提高，甚至達到了20%。由此可見，央行降準并未給房企融資帶來利好消息，房地產企業的融資成本依舊只增不減。
（三）房地產企業內部的迅速擴張
房地產企業的特性就是“高周轉、高負債、高杠桿”。在開發的前端需要大量的資金投入建設，一般來說，企業的自有資金投入占比為30%～50%，在銷售回款未達到預期之前，剩余的建設資金往往需要通過融資來補足，甚至有的房企將融入的資金作為實現資金平衡的重要來源之一。基于此，一些企業不惜以高資金成本取得融資，來滿足自身快節奏的擴張，粗放型運作整個開發過程的資金，沒有考慮如何令資金使用效率達到最大化，導致企業承擔巨大的償債風險。
四、沖破房地產企業融資困境的建議
融資是為了企業更好地經營，但不能為了擴張而盲目拉高負債，導致資不抵債。尤其是在房企政策調控的當下，與其在傳統的融資方式里夾縫生存，不如冷靜分析市場局勢，順勢而為，另辟蹊徑。
（一）注重現金流，放緩擴張腳步
易居企業集團有限公司的CEO丁祖昱曾說：“拿錢比拿地更重要，回款比銷售更重要。”這句話不僅強調了現金流對企業生存的重要性，也道破了房地產企業正面臨資金難題。企業不應只單一注重融資擴張，畢竟借的錢遲早是要還的，必須實時把控資金風險，關注現金流平衡，實行現金流和融資雙管理原則。隨著傳統銀行融資的比例下降和融資成本的不斷增加，海外融資的步伐也在持續加快。越來越多的房企通過股權融資，特別是利用境外的股權融資和境外發債來補充現金流。
（二）資產證券化的想象空間
在樓市調控的大趨勢下，房企的融資渠道并未完全被堵住，一些融資產品還是被鼓勵和支持的，這就是我們現在說得最多的資產證券化，或將成為房企資金的重要來源。資產證券化就是引入大量的民間資金，這種方式可以彌補甚至超過融資受限的資金。實現房地產資產證券化、擴大股權融資規模、降低杠桿比例，將會為市場注入新的活力，從而滿足部分融資需求。未來，利用資產證券化融資能力的差異，也將重塑房企競爭的新格局。
（三）傳統房地產企業向產業運營綜合地產轉型
單一的傳統房地產開發模式日趨受限，眾多龍頭房企已經向綜合體運作模式轉型，也就是產業地產綜合體。產業地產相對小眾，但足以吸引眼球：他們的客戶群不是個人，而是企業;他們的運作模式不是高周轉快節奏，而是銷售轉入+園區運營。這種模式的優勢在于企業與客戶共同可持續發展。產業地產的融資模式有所雷同，但也有所區別，可以為融資帶來更廣闊的途徑。
1.銀行貸款。大多數產業地產都屬于國家重點扶持的產業，如南京江寧地區就有很多高新技術產業等定向招商的園區、小鎮、藥谷等。這一類企業中，還有一些與政府合作拿地開發建設的產業園，借助政府平臺，往往更容易獲得銀行金融政策的支持，甚至能享受一些優惠政策。另外，產業地產后期會有自持資產的運營，因此經營性物業貸也是產業地產常用的一種融資形式。因為有政府的支持、產品相對簡單，風險相對于房企也較小，越來越多的銀行愿意針對產業地產融資，開拓新的業務渠道。但在目前，產業地產沒有明確的產品定位和相關政策，銀行的風險評估還是游離在房企融資和運營服務類企業融資之間，沒有一個統一的標準，但相信通過一次次的成功合作案例，未來的市場一定會打開。
2.園區PPP。園區PPP模式是從公共基礎設施建設發展起來的一種優化的項目融資與實施模式。通過PPP合作，可獲得政策性銀行部分低息、部分免息的貸款和財政補貼。政府與產業地產商運營這種模式，雙方都能獲益，達到雙贏。
3.房地產信托投資基金（REITs）。產業地產項目可以將已建成項目預期租金收益打包進行項目資產證券化，為園區的進一步開發或者其他園區開發提供資金支持，保證園區滾動可持續開發順利進行。在多種融資渠道受限的情況下，產業地產的融資模式在向REITS傾斜。通過這一市場化的融資途徑，可以盤活企業的存量資產（如一些只租不售的
項目），從而加快建設資金流轉。也可以通過REITs收購已建成的物業或合作經營等模式，吸引更多的社會資本參與開發建設。
五、結語雖然當前相關政策的調控對房地產行業沖擊很大，但市場倒逼的結果就是創新。社會在變革，市場在變革，如果企業依舊以傳統的運作思維，繼續守舊“以不變應萬變”的話，遲早面臨被淘汰的結局。如果房企能夠順應市場變化，及時做出應對及戰略調整，就能可持續地存活下去，甚至可以利用市場的變革，拉開同行差距成為佼佼者。房地產企業的冬天來了，相信春天也不會遠了。（作者單位為南京金寧天瑞置業投有限公司）參考文獻[1]田豐.房地產企業融資方式分析[J].中國金融家，2019（06）：130-131.[2]葛愛斌.房地產企業融資困境及對策研究[J].經濟縱橫，2019（12）：147-148.
感謝您的閱讀，祝您生活愉快。
篇十二：房地產企業融資難問題淺析
淺析房地產融資渠道存在的狀況問題及建議摘要:隨著我國經濟的不斷發展，房地產已經成為拉動我國國民經濟的重要力量。本文主要針對我國房地產融資渠道狀況進行了探索，并且就拓寬與完善我國房地產融資渠道提出了建議，希望能起到拋磚引玉的作用。
標簽：房地產；融資渠道
一、我國房地產融資渠道現狀分析
房地產融資它包括房地產開發經營資金的融通和房地產消費資金的融通兩大點,包含著籌集資金和供應資金兩個基本環節。在我國目前的資金融通過程中,常見的融資渠道主要有以下幾個方面。
(一)融資現狀分析
目前我國房地產市場主要的融資方式根據企業規模大小可以主要分為上市融資和銀行借貸。產生這兩種主要融資方式的原因可以大致歸結為企業自身規模和所面對的市場。對企業來講，一般大型的房地產企業會選擇上市融資，這類企業一般大多資金雄厚，企業信譽高、聲譽好，能夠通過國家嚴格的上市審查，可以通過發行股票來進行融資，開拓融資渠道，但是這樣的大規模上市房地產公司在中國還屬少數。而對于中小規模的房地產企業來說，面對的是地方性市場，資金數量和規模都有限制，對于國家的上市審查來說，一般時間較長，成本較高，不適合上市融資，所以一般更多地采取銀行借貸的方式進行融資。
(二)銀行貸款
房地產貸款主要指的是與房產或者是地產的開發、經營、消費等活動有關的貸款。迄今為止我國房地產開發資金的來源主要還是靠銀行信貸為主導的單一融資格局。因為銀行貸款是最一種有效的房地產融資渠道。但是根據相關統計,我國銀行貸款占房地產總投資的70%以上。對比銀行貸款最多不超過房地產總投資40%的國際通行標準,我國房地產企業對銀行的依賴度明顯過高。結果是房地產企業把自身的經營風險轉為銀行的金融風險,從而影響國家的金融安全。但是隨著銀行信貸被逐步收緊,銀行融資門檻將越來越高,銀行貸款在房地產資金鏈中的比例會逐漸減少,也可以說多數房地產企業是難以繼續依賴銀行貸款的。面對資金瓶頸,房地產開發商亟待拓寬新的融資渠道。
(三)融資渠道
融資渠道單一，風險相對集中一直以來都是我國房地產業面臨資金短缺問題。從房地產開發方面的資金需求現狀來看，我國房地產開發企業除了自有資金外,主要依靠銀行貸款來維持房地產的簡單再生產和擴大再生產。同時,資金供給的單一性也是房地產融資不完備性的最顯著表現特征。由于房地產業的高風險高
收益特性,管理層對房地產企業上市融資一直持謹慎態度。
根據前面論述，房地產融資市場上的融資方式主要是銀行信貸是有一定原因的。由于中國金融體制本身市場化程度不高，使得資金剩余者的大量資金沒有有效的通道直接進入房地產業，只能作為儲蓄進入銀行體系。當房地產企業需要資金的時候，他只能選擇銀行貸款，這不僅制約了房地產業的發展，也給銀行體系帶來了巨大的風險隱患。
(四)上市融資
公開上市,是一種直接融資,可以分散金融風險,降低企業融資成本,改善企業資本結構。所以理論上講上市融資是最佳的房地產融資渠道。但是,房地產企業上市非常困難,首先是因為特殊的行業經營和贏利模式,資金流和經營流周期性現象明顯,難以達到上市要求。其次,房地產企業上市門檻依然很高,監管層也層多次關閉上市大門,不論是通過在國內股市IP0融資或買殼上市后再融資,一般的房地產開發企業很難做到,所以上市融資對于房地產企業特別是中小企業來說仍然將是一種奢望。這種融資方式只限于少數優質房地產企業。
(五)房地產投資信托基金
房地產投資信托基金(REITs)實質上是一種證券化的產業投資基金,是專業化的投資機構通過發行股份或收益單位,吸引社會大眾投資者的資金,并委托專業化的投資人員進行具體經營管理。它通過多元化的投資,選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行組合投資。并通過組合實現風險的分散。具有高收益、低風險、高流動性、專業化管理等特點。房地產信托在資金運用上,可以橫跨產業投資、資本市場和貨幣市場,融資形式也是多種多樣。可以說信托資金是一個能為房地產企業提供長期穩定資金的渠道,房地產投資信托基金可能成為房地產資金供給渠道的有效補充和主流發展方向之一。但是我國產業基金法沒有出臺,法律上的障礙成為房地產投資信托基金在我國發展的最大現實問題。同時委托代理機制風險的存在,影響資金配置的效率,造成風險與收益的不匹配。三是專業人才缺乏的制約,很難適應大規模房地產投資信托基金的經營運作。
二、房地產融資渠道多元化的作用
(一)有利于降低房地產融資中的單一融資的金融風險。房地產業提供的是一種特殊的商品，具有投資額大、建設周期長、資金回籠慢、不能移動的特點。房地產商享有開發項目的收益,也就承擔了相應巨大的市場風險。而當開發資金主要來自于銀行時,就意味著銀行將產生大量的不良信貸資產，不僅收不回利息，本金也同樣面臨損失的危險。而融資渠道多樣化則可分散開發商帶給商業銀行的信用風險。這樣就把本來集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散于整個金融市場的各種投資者，降低了房地產企業和貸款銀行的金融風險。
(二)有利于資本市場金融工具和金融品種的創新。在成熟的房地產金融市場上，不僅有債權融資和股權融資兩種基本形式,而且在債權融資和股權融資一
級市場以外，存在著發達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種金融創新產生了層出不窮的房地產金融工具，包括投資基金、信托證券、指數化證券等。房地產開發商可以綜合運用上述各種籌資手段或分階段通過不同的融資渠道，以最有利的方式、最低的成本籌集到資金。
三、拓寬與完善我國房地產融資渠道的對策及建議
(一)完善相關法律法規,規范房地產融資渠道
目前我國很多金融產品相關的法律、法規政策還很不完善,法律體系不健全,規定不具體,這在很大程度上影響了房地產融資渠道的發展,因此完善相關法律、法規制度是急需要解決的問題。如制定房地產開發企業貸款管理法、房地產信托管理辦法等,明確規定房地產企業的權利與義務,規范房地產企業的融資行為,促進房地產金融市場健康發展。
(二)吸收社保基金,拓寬房地產融資渠道
解決房地產融資問題的根本途徑是尋找高質量的資金來源,即實現投融資方向的創新以及融資渠道的整合提升,房地產融資可以吸收社會上的閑散資金,如包括社會養老保險基金在內的社會保障基金。保險基金所追求的是一種穩定、長期、合理的回報,而非高回報,同時社會保障基金資金巨大,正在積極的拓寬基金的保值、增值渠道。而房地產開發項目規模大、周期長,資金需求量大,二者之間有很強的互補性。把社保基金引入之后,房地產實現融資目的的同時,分散了自身的風險。同時需要指出的是除了繁榮房地產投資一級市場外,也應大力推動股票債券二級市場的發展,增強公眾對房地產業的吸引力,增強流動性風險的分散。
(三)完善風險控制機制,保障資金安全
房地產有自身的周期,風險也隨之而來。目前我國房地產產業制度與融資制度不健全,監管手段還很落后,難以承受融資市場化帶來的沖擊,容易導致房地產融資風險的擴散。引入社保基金為融資渠道的話,眾所周之,社保基金第一條投資原則就是安全性,如果沒有安全性作為保障,不說社保基金,就是吸引其他資金也是比較困難的,一級市場也好,二級市場也好,房地產融資的風險控制與規避是房地產融資的核心問題,既要控制融入方,即房地產企業本身的風險,如管理、經營風險；又要控制融出方的資金風險,保障融資出資方的資金安全。同時要規避外部風險,如市場因素、政策因素所帶來的風險。實行分散投資原則,進行多樣化組合投資,從而完善房地產的風險與收益機制。這樣房地產企業才能吸引到更多的資金。融資渠道才能真正拓寬、完善。
篇十三：房地產企業融資難問題淺析
淺析房地產企業融資中存在的主要問題及解決策略一、當前房地產企業融資中存在的問題
1.社會融資環境的制約
首先是政策方面的約束。對多數房地產企業而言，銀行信貸融資是企業最常選用和依賴的融資方式。銀行信貸融資需要企業滿足一定的準入標準、審批條件等，審批周期也較長，不利于資金周轉。特別是近年來，房地產信托及債券融資渠道在嚴格的法律法規約束下有了更為嚴格的限制，以至于很多房地產企業憑借這種方式進行融資，難度非常大。其次是金融市場的制約。當前我國經濟水平發展迅速，同時證券市場的發展速度也十分可觀，但政策改革變化的速度卻不能與之平衡，有效的信用保障制度不夠健全，創新的金融模式以及有效的監管力度明顯不足，導致很多金融產品不能被市場利用，因此嚴重阻礙著房地產企業融資渠的擴展。
2.企業缺乏完善的財務制度與準確的資金預算
現今我國多數房地產企業屬于中小型規模，相對大型房地產企業而言財務制度的完善情況并不顯著，財務部門對企業需要的融資計劃制訂不夠及時與合理。一些企業為了吸引資金，會進行盲目擴張，最終導致企業的資產負債比例較高，隨之而來的就是不斷上升的財務風險。企業如今的經營模式處于負債經營→債務償還→再負債經營的惡性循環中，自有資金難以積累，從而嚴重阻礙了企業的發展。企業的融資預算不能夠局限于領導提出目標→財務人員核算→通過銀行借貸的簡單模式，而是需要有引領全局發展的經驗豐富的管理經營者和操作人員，然而目前的現狀卻是企業組織領導能力不夠全面，預算結果缺少科學性。
3.房地產企業自籌資金能力有限
房地產企業的盈利情況與其項目自有資金的投入關系密切，因為每一個項目的開發都存在一定風險，企業往往會對自有資金的投入予以控制。在很多房地產企業中，自有資金的投入比例不足總資金的1/4，其中很大一部分資金還是來源于商品房的預售。房地產開發過程中自有資金不足還在一定程度上影響著銀行對企業的放貸，可能會導致企業資金鏈斷裂等嚴重問題。另外自有資金不足將使企業負債率升高，經營風險也隨之提高，最終使融資變得更為困難。
4.房地產企業融資渠道狹窄
在全球范圍看來，房地產行業的融資渠道并不少見，但我國政府對房地產企業融資渠道的監管十分嚴格，尤其是對海外投資的監管和控制，國家對海外投資
的審核不僅力度大，而且對投資金額也有一定限制。對于很多中小型房地產企業而言，因為不具備完善的上市資質，無法通過股權方式進行融資。從現有情況看來，企業的融資方式一般有兩種，一是依靠銀行信貸，銀行信貸方式受到國家的宏觀調控非常嚴格，對企業的資質審核也十分審慎，導致信貸條件嚴苛，融資效果并不十分理想；另外一種融資方式是依靠民間借貸，對于該種融資方式而言，其利率比銀行貸款高出很多，不僅對企業運營風險是一個巨大的考驗，而且也增加了房地產企業的融資成本，融資效果依然不理想。
5.資產負債比例巨大
房地產的開發是較大的工程，因此企業資金需求量非常大，單純依靠企業自身積累的資金不僅時間漫長，而且也不能適應市場變化的需求。企業為了維持其在飛速發展的房地產經濟中占有一席之地，往往需要依靠大量借款，很多企業的借款比例一般都達到80%左右，其中甚至不乏不受法律保護的高息民間借貸。較高的資產負債不僅增加了企業的融資成本，同時使融資風險也有很大程度的提高。
二、房地產企業融資的解決策略
1.積極引進外商投資
由于房地產業是我國支柱產業之一，國家對房地產開發資金管控比較嚴格，再加上房地產行業波動比較大，外資投入無法得到有效保證，所以外資引進十分困難。我國的房企利用外資比例多數不足1%，一直處于非常低的比例。但是外資具有十分大的潛力，增加外資的投入對擴寬融資渠道十分有效，這還需要在將來的發展中國家政策逐步完善，將房地產行業的資金運轉進一步規范，使我國房地產行業逐步發展為一個成熟穩定的市場，在良好發展前景的吸引下，外商投資者會逐漸增加資金的投入，外資投入比例的提高將會給房地產行業帶來新鮮的活力。此外，企業也要通過積極的融資方法吸引外資投入，除了直接利用外商投資以外，也可以采取間接利用外商投資的方式。
2.財務制度的完善
企業的財務制度是企業發展的保障，企業通過自身財務制度的建立健全，同時提高財務人員的能力和水平，加強財務人員誠信與責任意識的培養，及時主動的向出資方提供真實、可靠的財務信息，讓出資人對企業的了解進一步加強，通過完善的財務管理向出資方展示一個經營可靠的企業形象。另外，向銀行等信貸機構介紹企業的發展詳情以及相關的技術知識，打造成為一個誠實守信經營、及時償還到期債務的企業形象，一方面使銀行等信貸機構對企業了解并信任，降低了解企業的成本；另一方面也為企業自身融資渠道的打通創造了良好條件。
3.做好預算工作
企業在進行融資活動之前首先要有明確合理的融資規劃，融資規劃的內容必須與企業的發展戰略相輔相成，融資目標符合企業項目開發建設的客觀條件，從全局角度出發進行全方位的研究和規劃。預算工作在融資規劃中又占有重要位置，是規劃的第一步也是最重要的一步。預算工作不能夠通過幾個人的簡單核算而確定，也不是企業財務部門閉門造車的結果，而是需要多部門、多人員團隊的共同協作來完成的，所以部門之間的協調與合作顯得至關重要。企業應該安排主要牽頭人進行各個部門業務骨干的組織工作，對融資預算進行合作分析，讓企業員工對整個過程提高重視程度。最終要做到預算結果不與實際相脫節，提高資金的合理利用度，使有效使用率進一步提高，減少資金使用成本。
4.擴充自有資金
眾所周知，合理的資產負債率可以發揮良好的財務杠桿作用，從一定程度上來說它可以給企業的持續發展注入活力，然而過渡的資產負債比率卻成為企業即將面對巨大財務風險的征象，企業的生產與發展存在時時刻刻的威脅。因此，房地產企業應該對自有資金的來源進行擴大和發展，自有資金的支持是企業良性發展的基礎，所以企業對自有資金的積累要提高一定的重視程度，大中型企業可以利用原股東增股、新股東入股等方式來對資產負載率過高所帶來的巨大壓力進行一定的平衡。
5.建立多元化融資渠道
想要有效解決房地產企業融資困難的問題，至關重要的一點就是對融資渠道進行有效擴寬，在對企業所需資金科學預測后，明確所需資金并選擇合適的融資渠道，同時降低企業對銀行貸款的依賴度以及融資風險。我國當前對房地產企業的發展建議是大力提倡發展資本市場，對直接融資比例逐步擴大，間接的銀行貸款融資方式需要進一步縮小。國家的政策與導向對房地產企業十分重要，要抓住國家給予的政策鼓勵，進一步發展多元化的融資方式，如自有資金的增加、與大企業的合作、與同等企業的聯營、民間借貸、上市、股權融資等。這種多渠道的融資形式一方面對資金的來源有效擴大，同時對融資所帶來的各項風險也能夠有利地分散，降低企業的融資風險。另外，多渠道的融資模式也為民間閑散的資金提供了合理有效的利用方向，保證了金融市場穩定的發展前景。
6.提高業務人員的綜合素質
企業是由員工組成的，工作人員的工作質量是企業項目計劃有效實施的保障。房地產企業的財務人員結構復雜，人員流動性較大，企業要采取一定的措施保障員工的福利待遇，運用激勵政策將有能力有技術的業務骨干留在企業，為企業的融資管理提言獻策。另外，制定嚴格的財務人員崗位責任制也十分重要，使員工愛崗守崗，將考核結果與相關業務人員的崗資、績效相結合，以激勵員工努力地去學習和探索業務知識。
篇十四：房地產企業融資難問題淺析
淺析中小型房地產企業融資困境與出路摘要：改革開放以來，隨著我國經濟的快速發展，居民生活水平大幅提高，我國居民對改善居住環境的需求也逐漸強烈，進而推動了我國房地產行業的迅猛發展，其規模也日益壯大。但是，隨著我國經濟由高速發展轉入高質量發展，以及大量房地產調控政策的實行，中小型房地產企業面臨較大的發展壓力，并且融資困境成為制約其發展的重要因素。本文在分析中小型房地產企業融資管理的重要性基礎上，深入探討了當前中小型房地產企業的融資困境，論述了中小型房地產企業融資難的原因，并提出了中小型房地產企業應對融資困難的對策及出路。
關鍵詞：房地產企業；融資困境；融資渠道創新
一、引言
改革開放以來，隨著我國經濟的快速發展，居民生活水平大幅提高，我國居民對改善居住環境的需求也逐漸強烈，這也推動了我國房地產行業的迅猛發展，其規模也日益壯大。但是，隨著我國經濟由高速發展轉入高質量發展，以及大量房地產調控政策的實行，中小型房地產企業面臨較大的發展壓力，并且融資困境成為制約其發展的重要因素。實際上，房地產企業屬于資金密集企業，開發周期比較長，前期投入資金多，特別是在前期投入時經常會遇到資金困難的壓力，對于大部分中小型房地產企業來說，由于大部分沒有上市，本身企業規模較小，管理能力跟不上，企業內部資金偏少，貸款能力較弱，政策一旦對房地產行業不利就有可能斷了資金鏈，使之陷入資金困境，因此加強中小型房地產企業融資管理及融資渠道創新具有重要的現實意義。加強中小型房地產企業融資管理及融資渠道創新的重要性具體主要體現在以下方面：
（1）融資管理及融資渠道創新是房地產企業開發建設的重要保障
房地產企業是屬于資金密集性企業，一般建設周期較長，項目開發量大，占用資金量大且資金回籠速度慢，所以為了保障建設項目能順利開發，就必須要有合理的規劃，認真加強融資管理工作，在項目開發過程中能順利投入使用，不會因為資金的大量閑置或短缺而影響資金成本。
（2）融資管理及融資渠道創新是房地產開發成本的重要因素
房地產企業開發成本包括土地成本、前期成本、建安成本、配套設施等，投入項目巨大，單靠企業的自有資金是遠遠不過的，一般企業籌集資金的方式大多是靠外部融資，從而會產生財務費用，增加財務成本，所以，通過合理的融資方式，降低財務成本，也是對房地產企業開發成本發揮重要作用。
（3）融資管理及融資渠道創新是降低財務風險的重要手段
由于房地產企業大部分開發資金都是從外部融資取得，而企業本身開發期長，投資大，在開發過程中，如果房地產企業對外融入的資金都有嚴格的管理，就不容易存在財務風險，
如果企業負債較多時，沒有合理的融資籌劃，就會影響到企業的收益和信譽，使其產生大的財務風險，嚴重威脅到企業的生命周期。
二、當前中小型房地產企業融資的困境
當前，中小型房地產企業融資周期長，由于房地產項目一般開發周期較長，前期資金占用量較大，資金回籠較慢的特點，所以為了保證企業的順利開發建設，就必須要加強融資管理及融資渠道創新工作，通過融資管理及融資渠道創新工作合理規劃，認真籌劃，在項目建設中能籌措到足夠的資金，滿足今后的開發建設工作，不能出現因資金短缺或閑置而出現影響成本的情況。當前，中小型房地產企業融資的困境具體主要體現在以下方面：
（1）房地產企業融資需求不斷加大
房地產企業的資金需求量是別的一般企業不能比的，它會隨著開發量的增加而增加，目前，環保和安全方面在不斷要求提高，新技術和新材料的不斷創新給企業無形中又增加了成本，隨著人工、土地價格的上漲，使企業的開發成本在不斷加大。
（2）房地產企業的融資渠道單一
如果房地產企業在開發過程中，不能解決資金渠道多元化，保證不了足夠的資金來源，就無法解決企業在開發中資金壓力，那么有些企業就會加快建設力度，縮短開發周期，難免會在質量上出紕漏，或者會有些企業會為了提前盡快回籠資金，降低成本而使用一些質量不過關的材料，這樣房地產企業的質量就得不到保障。
（3）融資抵押物受限制
抵押物不夠，抵押值太低，正常情況下，民營中小型房地產企業抵押物大多是自己建成的產品或土地，由于抵押物所處位置，升值潛力不占優勢，評估值居下，在一定程度上拉開了評估值的距離，制約了融資規模。
（4）中小型房地產企業沒有競爭能力
中小型房地產企業市場競爭力較弱，上市公司房地產企業與中小型房地產企業在融資便利上分化明顯，中小型房地產企業銀行貸款是首選。但是銀行從來不對中小型企業有過多的青睞，只限于國家前30強，對我們中型房地產企業來說限制了進一步的發展。在激烈的市場中找不到突破口，將會被大地產商兼并收購。
三、中小型房地產企業融資困境的原因分析
（1）房地產行業的發展未能適應國家的改革調整
九十年代，我國實施房改政策以來，房地產進入市場主導地位，使人民的居住環境和生活水平帶來改善，但是，由于規劃理念和地域的差別，房地產開發企業出現了百花齊放的現狀，由于缺乏標準和約束，市場上出現了一些環保差，科技含量抵，建筑質量不過關
的毛坯房，產生了很多矛盾，房地產市場出現前所未有的非理性增長及大量空置的閑置房，對房地產市場是一個大沖擊波，降溫減勢，使我國房地產行業進行了行業性的調整。
（2）房地產金融市場的不完善
與成熟的西方發達國家的房地產金融市場相比，除了銀行借款外，大多是通過上市、發行債券、基金、信托等金融產品進行融資，同時還可以有發達的二級證券市場，能更好的幫助房地產企業開發項目解決資金需求的問題，而我國的房地產企業融資規模只占較小的比例，雖然只能通過信托、基金等，但是融資渠道相對比較單一。
四、中小型房地產企業紓解融資困境的對策及出路
（1）拓寬融資渠道，創新融資理念，開發金融產品的多元化
除了銀行借款外，房地產可根據自身的融資規劃選擇適合自己的融資方法，房地產企業的融資方式有：固定資產租賃借款、企業間的資金拆借、民間融資等，以上足以可見為了順應經濟的發展，以銀行單一融資渠道將被多元化融資方式所取代，為企業的資金需求做出保障。
（2）利用國家支持性政策，盡量縮短融資周期
篇十五：房地產企業融資難問題淺析
淺談房地產企業融資問題及建議作者：周潔來源：《經營者》2019年第18期
周潔
摘?要?融資是房地產企業（簡稱“房企”）經營活動的重要內容之一，也是當前很多房企面臨的一大難題。在監管全面封堵房企融資的當下，后續房地產投資會大概率出現加速下行，而且趨勢可能會持續。對房企而言，如何擺脫融資困境并安全過冬是目前需要探討的課題。基于此背景，本文以房地產企業為研究對象，對其融資渠道和融資方式問題展開研究。首先闡述融資的基本理論和房地產企業的融資渠道和融資方式；然后結合實際，深入研究現階段房企融資面臨的問題；最后從現金流、資產證券化及傳統模式轉型幾個方面，提出促進房地產企業走出融資困境的建議。希望本文能夠對房地產企業順應市場變化、及時做出戰略調整、走出融資寒冬提供參考。
關鍵詞?房地產企業?融資渠道?融資方式
近年來融資難度大、無法降低資金成本已成為房地產企業的痛點。自房地產行業實施調控以來，房企融資越收越緊。除了傳統的銀行融資，房地產企業通過信托、私募基金等非傳統類渠道融資，都將受到重點關注和監管。在此背景下，本文希望通過對房地產企業融資困境的分析，沖破傳統的融資思維束縛，為房企走出融資困境提供一些方向與建議。
一、融資的基本理論
融資是指通過相關融資渠道，采用一定的融資方式，有償獲得資金使用權，為企業提供短期或中長期資金支持。目前企業主要的融資渠道有銀行、信托、基金、證券市場、保險等。融資方式包括直接融資和間接融資兩種：直接融資通常獲得的是自有資本，即股權投資，優點是可以采用多元化投資分散風險，缺點是增加了經營決策方面的約束與管理難度；間接融資通常獲得的是借入資金，優點是融資速度快，融資成本相對較低，缺點是必須按時還本付息，融資風險較大。所以，融資決策中最關鍵的問題是確定融資渠道和融資方式，在確定融資方式和融資渠道時，主要考慮融資成本與融資風險。融資成本低的融資方式必定融資風險高，反之亦然，融資決策就是使融資成本與融資風險達到最佳組合。
資本結構的啄序理論認為，如果需要籌資，公司首先傾向于采用內部籌資方式，因為內部融資方式不會傳導任何可能對股價產生不利影響的信息；如果需要外部籌資，公司將優先選擇債權籌資，再選擇其他外部股權籌資。
根據啄序理論，企業融資的目的就是當企業資金短缺時，在融資風險一定的情況下，以最低的融資成本籌措到適當期限、適當額度的資金，以取得最大的收益，從而實現資金供求的平衡。企業需要可持續發展，尤其是房地產開發企業，現金流是企業賴以生存的命脈。從“前融配資拿地”到“土地與在建工程抵押”，再到建成后“自持物業的經營性貸款”，融資就是一道貫穿始終的流動血液，可以盤活企業資金，緩解企業壓力，為企業的生存與發展提供必不可少的支援。
二、房地產企業的融資渠道
我國房地產融資的渠道較多元化，銀行融資是目前最傳統也是運用最成熟的方式。隨著市場經濟的變化發展，各類基金、信托、券商及保險也應運而生，豐富了房地產行業的融資渠道。
（一）銀行
1.表內融資。銀行的表內融資最普遍的融資方式就是項目開發貸，需滿足“432”條件，即四證齊全、三成資本金和二級資質。其次就是土地儲備貸款，但根據財綜〔2016〕4號文規定，自2016年1月1日起，各地不得再向銀行金融機構舉措土地儲備貸款，其已被禁止。次年財綜〔2017〕62號文再次強調了“不得通過地方政府債券以外的任何方式舉借土地儲備債務”。最后是經營性物業貸款，授信額度一般與租金收益掛鉤，通過CMBS（CommercialMortgageBackedSecurities，商業抵押擔保證券）完成貸款流程。
2.表外融資。一般的融資渠道和融資方式有：銀行自有資金+券商資管、銀行理財+券商資管、并購貸款以及非金融企業債務融資工具等。表外融資對資金用途、通道以及投資管理監管的限制條件比較多。
（二）私募基金
投資方式主要有股權投資、可轉債債轉股類、明股實債、股+債。其中，股權投資是目前的鼓勵方向，也是操作性最強的；而明股實債存在合規性風險，操作受限；最后是股+債的形式，需要一事一議，同時考慮資本弱化條件。
（三）信托
信托也是我們通常所說的“非標債權業務”，2017年5月，銀監會發布《關于規范銀信類業務的通知》，之后多家信托內部發文，禁止通道業務，目前股權投資為主要業務轉型方向。
（四）券商
券商的類型較多樣化，常見的幾種融資方式有公司債、企業債、境外發債、資產證券化和IPO定增。公司債對貸款主體和綜合指標有較高的要求，資產證券化（REITs）是目前大多數企業融資的研究方向。
（五）保險
保險資產管理機構提供的融資方式一般分為債權投資計劃、股權投資計劃、資金支持計劃和保險私募基金，均需要各自滿足特定的條件方可操作。
三、當前房地產企業面臨的融資問題
在金融支持實體經濟背景下，涌入房地產的資金正持續被嚴控。雖然房地產企業的融資渠道很多，但因眾多限制條件及政策的出臺，可落地的渠道卻寥寥無幾。
2019年，銀保監會先后在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作，檢查要點包括房地產開發貸款和土地儲備貸款管理情況。不僅如此，多家銀行停貸的消息一度沸沸揚揚。看似無直接聯系的信息背后，是涉房貸款的悄然革新。
（一）房地產貸款加大嚴控
2019年以來陸續出臺了一系列針對房地產企業金融的調控政策，包括融資監管、信托預警、外債約束、LPR（LoanPrimeRate，貸款市場報價利率）改革、銀行檢查等手段，現各家銀行對房地產開發貸的準入均持謹慎態度，并會嚴審企業資質、資產負債率及凈資產。這一系列措施使得房地產企業融資約束大大增加，資金缺口變大。在2019年下半年，央行宣布降準的同時，
也明確表示同步釋放的9000億資金不會投入樓市。降準雖然對房企融資的影響非常間接，但缺錢的企業依舊是危機四伏。額度的全面收緊，不僅會提高資本成本，也會影響最終的融資結果。以深耕產業園15年的北京天瑞金集團南京區域公司為例，截至目前，合作的當地幾家銀行中，即使已取得批復的房貸，也未有一筆獲得放款審批。
篇十六：房地產企業融資難問題淺析
房地產業融資問題現狀淺析【摘要】目前我國房地產業存在融資壓力大、融資渠道單一的問題。這里既有房地產金融市場不發達和宏觀調控政策的影響,也有企業自身的原因。筆者根據本單位的實際經驗,提出國內房地產企業應利用海外資金長期看好國內房地產業的良機,積極與海外資金合作；同時不斷提升自身管理能力,提高資金管理效率,加快開發建設過程中的資金周轉,較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉,從根本上降低融資需求。
【關鍵詞】房地產企業融資渠道一、目前房地產業融資問題現狀2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金,而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的,更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。但目前融資渠道單一,主要是銀行貸款。據統計,全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%,企業自籌占28.69%,定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此,房地產開發資金約有60%來源銀行貸款,房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。二、造成房地產業融資問題的主要原因1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本,占用了企業更多的資金,同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄,資金的自我積累能力下降。2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的,相關數據表明,我國房地產業發展波動周期一般為4-5年,與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場從2000年以來已經持續五年快速增長,未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期,產品銷售速度必然明顯下降,資金回籠周期延長,所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。
1
3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場,他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業,中國企業必須保證資金的供給,提高資金利用效率,趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機,快速壯大自身實力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點,中國房地產業在持續走高,中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入,加快了中國房地產業的發展進程,同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發,不重視自身資金的積累和競爭力的增強,以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善,住宅金融不配套,房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出,雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索,但由于宏觀政策的調控,和銀行信貸對房地產業的緊縮,使得目前房地產業所需的資金不足,資金籌措渠道不暢,資金整體運行質量不高。
6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善,有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難,直接影響房地產融資渠道的正常開展。
三、加強房地產企業融資管理的主要途徑1、完善房地產業金融市場,逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路,應該是以金融體制改革為契機,以國際慣例為參照,結合我國現有的房地產金融業務的實際情況,突破重點,帶動其他,分步到位,完善體系。所謂突破重點,指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務,并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁,給房地產業制造一個寬松的金融環境,在房地產業金融管理方面,則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合,根據這一思路,目前應著手作好以下幾項工作。（1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力,積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展,激勵金融產品創
2
新,降低房地產企業的融資成本,提高了融資市場的效率。（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段,同時以發行B股、H股或外
匯債券的形式,擴大在國際市場的資金籌措面,加速房地產金融的國際化進程。（3）加快完善房地產金融立法,推動房地產金融健康發展。房地產金融立法
從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規,如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規,如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障,特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下,房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。
2、積極尋求海外資金,建立多元化產權投資模式。對于國內經濟持續較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素,促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟,必然需要尋求中國的合作伙伴,因此與海外資本的聯合就成為國內房地產企業融資的一條良好渠道。同時這也是國內房地產開發企業與專業機構合作,提升自身開發品質的機會。
以筆者所在的上海永業（集團）有限公司為例,在公司成立的十幾年中,就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發展銀行、香港菱電等企業合作,共同投資了6個較大規模的房地產項目,比如位于淮海中路的上海廣場項目,位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構,2003年7月,公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產市場的戰略聯盟,緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目,該項目已全部售馨,外方取得了良好的投資回報,目前由我集團控股,并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯合開發的永業公寓二期項目也在9月份正式開盤,該項目目前的平均售價達到22000元/平方米,且目前銷售狀況良好,也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報,目前集團已累計吸收外資達100億人民幣,開發土地近100萬平方米,應該說通過與國際金融資本的合作,為集團開拓了一條新的融資渠道,同時也不斷的壯大了公司的自身實力。
如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經驗：首先要作到誠實守信,外方作為跨地域的經營者,最看重的也是合作方是否誠實守信,往往在我們與外方洽
3
談合作事項之前,外方已經通過各種渠道了解我們企業的信用情況,而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則,“言必行,行必果”,這樣才能獲得合作方的信任,才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則,即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢,有禮有節的與外方和諧共處,在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益,使外方在中國境內的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力,提高資金利用率。如何加快開發建設過程中的資金周轉,較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉,筆者認為企業應注重自身管理能力的提升,加快企業自身資金流轉速度,從根本上降低融資需求。
（1）加快資金流轉。針對許多房地產企業資金流轉不是很暢通的問題,筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程,明確企業資金管理的各個環節的重要節點,同時應加強企業財務人員的素質培養,以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節。以筆者所在的公司為例,以往在商品房貸款資金回籠環節中,由于整個流程需要經過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環節。而各個部門之間缺乏聯系,互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠,公司財務部在發現問題后立即明確了各個環節的重要時間節點,并指派專人負責,大大加快了貸款資金的回籠速度。
（2）減少企業過度預支。以借貸方式籌措開發經營資金,是房地產開發企業普遍存在的現象。但企業不要過度預支資金,如果房地產開發企業是靠借貸維持生計,靠負債支撐著企業,一朝債務發生危機,就會危及到企業的生存。房地產開發企業不應好大喜功,要根據企業的實際進行舉債,將債務控制在安全值以內,盡早處置閑置資產,如空置房地產、閑置設備、存貨等。以筆者所在的集團為例,95年以后公司為完成政府的危、棚、簡改造任務,向銀行貸款3億多人民幣,企業資產負債率高達89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣,再加上當時市場不景氣,地價下跌,使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔,資產運行狀況急劇惡化,當時企業領導經過詳細的分析和研究,采取了一系列的防范和調整措施,包括主動調低價格,盡快盤活商品房存量,土地存量,盡快全力的回籠資金,最終規避了由資金風險引起的財務危機,使企業走出了困境。
4
（3）嚴格控制成本費用的支出。房地產開發企業要建立準確高效的成本費用控制體系,要有嚴格的成本費用預決算和審批制度,每一筆開支都要遵循經濟效益原則,防止鋪張浪費。企業節約出來的每一分錢,實際上都是企業自己的利潤。
<!--
5
篇十七：房地產企業融資難問題淺析
目前房地產企業采用的融資手段大多比較單一企業可以分析可能對企業融資活動產生影響的因素根據相關學者提出的較為可靠的風險模型結合企業的實際情況對融資活動可能出現的風險以及風險大小進行預測并根據預測提前制定相應的補救措施作者：王曉輝
來源：《中國鄉鎮企業會計》2013年第3期
王曉輝
房地產企業融資，是指發生在房地產經濟活動中的，通過各種信用方式、方法及工具為房地產業及相關部門融通資金的金融行為。廣義的房地產融資指的是籌集、融通和結算資金的所有金融行為；狹義的房地產融資只是指其中的一環，即專指資金融通行為。
相較于其他行業，房地產企業融資具有特殊性：
開發資金需求量大，高度依賴外部資金；需要以土地和房產作為抵押擔保的條件；高經濟風險，高財務風險；高度依賴資本市場。
一、房地產企業融資渠道現狀概述
2013年2月20日，國務院常務會議出臺了調控房地產市場的“新五條”政策，確定穩定房價和調整住房供應方面的政策。這幾條專門針對房地產市場的調控政策，使得房地產企業的融資面臨一個更加嚴峻的環境。
1．資金需求量大，由于房地產企業運營項目和提供商品的獨特性質，導致房地產企業的項目具有資金占用周期較長、資金占用金額巨大、受政策影響大等特點。即資金的使用呈現資金需求集中、金額巨大、占用時間長、回收周期長的特點。這種使用特點對于資金籌集和金額要求都比較多。
2．融資渠道多樣化，主要融資途徑按資金來源渠道可分為內部融資和外部融資。其中內部融資包括企業自有資金和預收賬款。外部融資的主要渠道和融資工具有：上市融資、房地產開發債券、銀行信貸、房地產投資信托、商業抵押擔保證、利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。
二、房地產企業融資存在的主要問題
1．融資結構單一且間接融資比重過大。目前我國房地產融資結構比較單一，間接融資比重過大。房地產開發的三個階段：取得土地的前期階段，施工階段和銷售階段。每一階段都離不開銀行資金的支持。房地產開發所需資金仍約有60%來自銀行貸款，間接融資的比重依然過大。雖然國家已出臺了一系列宏觀調控政策提高房地產開發商的貸款門檻，使融資方式出現了多元化趨勢，但是短時間內仍無法改變以間接融資為主的融資格局。房地產產業的這種高度依賴于銀行貸款的融資模式，必然會加大銀行的信貸風險。一旦投資失敗，銀行無疑將成為房地產產業風險的最大承擔者。
2．對房地產融資的限制因素太多。對房地產經營而言，資金是最重要、最關鍵的因素之一。由于國內房地產業目前主要的兩條融資渠道——銀行信貸融資和發行股票融資都受到了極大的限制，房地產企業經營相對陷入困境。首先，央行加強房地產企業信貸業務管理房企的銀行融資渠道受限要求各商業銀行加強房地產信貸業務管理，控制房地產信貸，對高檔房和個人商業用房貸款進行了嚴格限制，使房地產最脆弱的神經——資金鏈受到打擊。其次，其特殊的產業特點決定了房地產企業首發上市（IPO）的可能性很小。房地產是個特殊的產業，在證券市場快速發展的今天，我國房地產企業也很難通過IPO申請達致上市目標。
3．銀行貸款方式及金融創新太少。房地產作為資金密集型行業，其特點是開發周期長，投資規模大。這必然要求房地產業需要大量的資金支持才能更好的運轉下去。目前我國房地產開發所需資金主要來源于銀行貸款，而銀行現有的幾種貸款方式的期限都比較短。這就與房地產開發周期長這一特點相矛盾。再加上我國金融創新少，融資方式有限。所以籌集到足夠的資金將十分困難。
4．企業規模與所有制形式影響融資的難度。在同等信譽下，規模大的房地產開發企業比規模小的房地產開發企業更容易取得銀行貸款；就其他融資方式而言，規模較犬的企業也會因為其“背景”更容易取得投資者的信任，融資的難度較小，規模也較大。此外國有性質的房地產開發企業往往比私有和民營的房地產開發企業更容易取得大額長期的銀行貸款，上市和發行債券之路也比其他性質的企業走得順暢。
三、解決房地產企業融資問題的建議
1．理性融資，控制融資規模。權衡理論（MM），作為現代資本結構研究的起點，強調了負債規模要適度，否則籌資過多，或者可能造成資金閑置浪費，增加融資成本；或者可能導致企業負債過多，使其無法承受，償還困難，增加經營風險。而如果企業籌資不足，則又會影響企業投融資計劃及其它業務的正常開展。因此，企業在進行融資決策時，要根據企業對資金的需要、企業自身的實際條件以及融資難易程度和成本情況，量力而行確定企業合理的融資規模。
2．合理預測風險大小，及時采取應對措施。目前房地產企業采用的融資手段大多比較單一，企業可以分析可能對企業融資活動產生影響的因素，根據相關學者提出的較為可靠的風險模型，結合企業的實際情況，對融資活動可能出現的風險以及風險大小進行預測，并根據預測，提前制定相應的補救措施。對于風險預測模型的選擇也應該盡量貼近企業融資活動的實質，并緊密結合經濟環境和經濟政策的變動，合理預測風險大小，避免過高估計風險，降低資金使用效率；也不應該盲目樂觀，導致風險事件發生時措手不及。
3．拓寬融資渠道，改善企業的融資結構。大多數房地產企業目前使用銀行貸款進行融資，由于結構比較單一，單純利率變動都會帶來較大的融資成本變動，增加融資的風險。企業應該考慮債券融資、上市發行股票、信托基金以及與其他企業合作利用其閑置資金等融資渠道，積極拓寬企業使用的融資渠道，綜合使用多種渠道混合的融資方式，選擇規避風險的融資組合，來分散融資風險。這樣不僅能有效降低融資活動的風險，還有利于企業改善整體優化融資結構，進而改善資本結構，促進企業更長遠的發展。
另外，國家相關部門也應該積極完善金融市場，培育資本市場的金融工具，進行金融產品和融資渠道的創新，為企業融資手段提供更寬泛的選擇。同時也應提供更加完善的法規法律，為企業選擇創新產品提供保障。
4．加強資金管理能力，提高資金利用率。房地產開發企業要建立準確高效的成本費用控制體系，要有嚴格的成本費用預決算和審批制度。每一筆開支都要遵循經濟效益原則，防止鋪張浪費。以往在商品房貸款資金回籠環節中，整個流程需要經過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環節。企業可參考當前市場的情況，適當的優惠。另外還要減少企業過度預支，嚴格控制成本費用的支出。
總之，房地產企業的融資，要根據對資金的需要、企業自身條件以及融資的難易程度和成本情況，量力而行來確定企業合理的融資方式和規模，而且融資方案也要有利于企業資金結構的優化。通過選擇合適的融資方式，房地產企業獲得了充足的資金支持，增強了支付能力和發展后勁，擴大了企業規模并提高了獲利能力，使企業可以充分利用規模經濟優勢提高企業在市場上的競爭力，加快企業發展。
參考文獻：
[1]宋佳佐．宏觀調控下房地產企業融資途徑探討[J]．大眾商務，2010/02．
[2]倪智勇．淺析房地產企業融資策略和融資風險控制[J]．新會計，2010/01．
[3]鄭海元．我國房地產企業融資對策分析[J]．才智[J]，2010/03．
（作者單位：融信（福建）投資集團有限公司）
篇十八：房地產企業融資難問題淺析
房地產企業融資問題及現狀分析(一)一、目前房地產企業融資問題現狀
1、房地產企業融資壓力大。
房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業融資壓力。
2、房地產企業融資渠道單一。
我國房地產企業融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。
但目前房地產企業融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房
地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產企業融資問題的主要原因
1、土地取得成本提高
土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產業可能進入調整期
任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。
3、海外企業競爭加劇
近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。
4、不重視自身資金的積累
作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產金融市場不發達
房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行
信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。
6、法律法規不健全
相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系，缺乏相互一致性與協調性，操作困難，直接影響房地產企業融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產企業融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式，房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。
篇十九：房地產企業融資難問題淺析
作者：鄭曉迪來源：《經營者》2020年第16期
鄭曉迪
摘要近幾年受到產業結構調整、限購等政策的影響，房地產企業的融資難度、風險發生概率和成本都越來越高，加上原本房地產企業的融資渠道和融資結構就相對簡單，因此有必要分析房地產企業在融資管理中存在的問題，探討在新形勢下可行的融資方式及特點，并且探索通過科學評估融資需求、優化融資結構和提升資金利用率等方式，使企業獲得足夠的經營資本并控制融資風險。
關鍵詞融資策略房地產企業風險防控
一、融資對房地產企業的意義
房地產企業的項目開發資金需求大且回收周期相對較長，依靠所有者的股本或企業運營的積累遠遠無法滿足投資需要，只有通過外源性融資方式募集資金才能維持企業的現金流，因此融資渠道是否順暢關系到房地產企業的生存。通常情況下企業可以采用貸款、預售等多種方式增加可支配的現金，但受到國內金融和資本市場管理機制的制約，房地產企業大多以向銀行等金融機構借貸的方式融資，只有少數企業符合股市或債券等資本市場的融資條件。因此，在政府不斷加大調控力度的背景下，房地產企業面臨越來越大的現金流壓力，一方面需要按時支付貸款利息、償還到期貸款和維持日常運營，另一方面又需要應對融資成本上漲、傳統融資渠道收緊的困難局面，迫切需要探索能夠優化融資策略、有效控制融資風險的方法。
二、房地產企業可行的融資方式
（一）內源性融資
對房地產企業而言，內源性融資就是把企業的利潤、本金等內部資金投入項目運作過程，這一方式無須承擔債務壓力、辦理復雜的手續。但相對于房地產企業的資金需求而言，內源性融資顯得杯水車薪。房地產企業還可以通過轉嫁融資風險和資金壓力的形式間接增加現金流，即在項目開發的施工招標過程中讓施工方墊資，在一定的時間內保障企業的現金流量。但這種變相籌措資金的方式會拉高施工成本，而且存在較大的法律風險。
（二）從銀行等金融機構貸款
貸款是企業最傳統的融資方式，銀行等金融機構都可以根據相關政策為房地產企業提供多種形式的貸款，相比股市等其他融資方式，融資成本相對較低，對推動房地產市場的繁榮起到了關鍵作用。但近幾年為了防范金融風險和抑制房價過快上漲，政府的金融政策和對房地產行業的監管法規越來越嚴，使得房地產企業越來越難以通過貸款獲得足夠的資金，而且利率的上調還導致融資成本上漲、償債壓力加大［1］。此外，目前絕大部分房地產企業債務中的貸款比例都超出了風險控制界限，企業按照約定的期限償還本金和支付貸款利息的壓力極大。無論是要促進房地產行業健康發展還是要規避金融風險，都必須引導企業拓展融資渠道。
（三）房產預售
在項目開發前期預售房產是房地產企業比較常用的籌資手段，雖然運作成本相對較低，但籌集資金的效率不高。尤其是在限購等調控措施頻繁出臺的背景下，這一融資方式對房地產解決融資困難的幫助更加有限。
（四）股市或債券市場融資
股市和債券市場是房地產企業融資的兩個重要途徑，企業可以以轉讓股權、發行債券的形式募集資金，融資規模比較容易滿足企業的需求。而且通過股市融資，沒有償付壓力，但這兩個融資渠道對于大多數房地產企業而言都難以通過入市審核［2］。首先，房地產企業上市的條件原本就比較嚴苛，加上近幾年政策導向的作用，使得已經上市的企業在股市上的融資也受到了更多的限制；其次，通過債券市場融資具有較高的支付風險，國外的債券市場準入門檻也非常高。例如2011年3月龍湖地產海外發債融資案例中，企業之所以能夠在新加坡以不到10%的票面利率拿到7.35億美元投資，仰仗的是其良好的穆迪和標準普爾信用評級，一般的房地產企業很難達到同等的條件。
（五）信托融資
房地產行業的現金流動規律決定了企業需要有更加靈活的融資方式，確保在融資金額、還款期限與支付方式等方面有更多的選擇，從而降低綜合融資成本并規避風險。信托融資恰好契合了房地產企業在這方面的需求。首先，企業可以以還本付息的方式從信托投資公司獲得貸款，后者則面向投資者募集資金、分配信托收益。例如2010年7月，中交地產集團便以擔保的形式為子公司從多家信托投資公司籌集資金，融資規模和期限各異，總金額達到了132.7億。其次，房地產企業還可以用股權交易的方式獲取信托投資公司的投資，在得到運營資金的同時，還能夠通過使后者持有企業一定比例的股權滿足“四三二”條件，企業的賬面債務與銀行征信都不會受到影響，因此可以進一步拓寬融資渠道。而且這一融資模式下房地產企業可以以約定的條件回購股權，但這種操作有一定的法律風險。最后，房地產企業可以通過信托投資公司進行權益融資，即企業把自身的商業地產等財產交由信托投資公司運營，以轉讓權益的形式獲得投資。
三、房地產企業融資管理存在的問題
（一）沒有完善的風險評估和控制機制
大多數房地產企業都借助市場的空前繁榮和政策支持在短時間內順利壯大，因此管理方式相對粗放，在投融資環境日益復雜、行業競爭漸趨激烈的情況下，管理體系的不足被放大。而沒有完善的風險評估和控制機制是其最為突出的問題，體現為房地產企業在制定融資計劃時沒有對融資成本、環境變化趨勢和企業的資金需求進行全面的評估和精確的測算，不僅容易導致資產債務結構失衡和流動性、償債能力不足等風險，而且不利于控制經營成本和提高資金利用率。此外，房地產企業對資金使用情況也欠缺風險評估和控制，應收應付管理不規范等問題比較常見。
（二）融資結構和渠道過于簡單
絕大多數房地產企業都以從銀行、信托投資公司等機構貸款為主要融資形式，不僅需要承擔還款和支付利息的壓力，而且企業的負債率過高還會影響征信，在市場不景氣、企業收益達不到預期時會導致系統性風險。此外，目前中小房（下轉第頁）（上接第頁）地產企業的融資渠道受到了更多的限制，不僅難以從股市、債券等高端資本市場得到投資，而且不符合各種形式的房地產信托融資條件。房地產企業的融資結構與渠道過于簡單，導致抗風險能力不足。
四、融資風險的控制策略
（一）完善融資風險防控機制
目前房地產企業融資難度大、渠道窄且成本持續上漲，企業必須盡快完善融資風險評估和控制機制，避免融資決策失誤、資金配置不合理等問題導致經營、法律或財務風險［3］。首先，房地產企業應完善風險評估指標體系，以便于量化地分析各種融資方式和不同融資組合的成本，結合對融資環境變化趨勢和企業現金流變化的預測，判斷風險大小、發生概率，使管理層制定出正確的融資決策；其次，房地產企業必須通過動態采集各方面的信息，評估企業面臨的各種風險，以便對融資策略進行前瞻性的調整。
篇二十：房地產企業融資難問題淺析
關鍵詞：......................................................................................................................................................2一、我國房地產企業融資的相關概述................................................................................................3一、房地產企業融資的概念..........................................................................................................3二、我國現今房地產企業融資模式的主要特點.....................................................................3
①新項目開發資金需求量大，對外源性融資依賴性較高。.....................................3②資金周轉慢，投資回收期長,投資風險較大.............................................................3③資金運作受地域影響大.....................................................................................................4④土地和房產的抵押是融資重要條件..............................................................................4二、我國房地產企業融資現狀分析.....................................................................................................41.國內銀行貸款..................................................................................................................................42.信托項目融資..................................................................................................................................53.海外房產基金融資.........................................................................................................................54.國內產業基金融資.........................................................................................................................55.非上市股權融資..............................................................................................................................66.上市融資...........................................................................................................................................67.債券發行...........................................................................................................................................6三、當前我國房地產企業融資存在的問題.......................................................................................6一、融資渠道單一，銀行信貸所占的比重過大.....................................................................6二、政府對于其他融資渠道管制嚴格，但相關法律制度卻不健全................................73、房地產企業融資水平不同大...................................................................................................74、房地產金融市場體系不健全，沒有形成有效的運行機制............................................8五、房地產企業規模搭配不合理和信用差現象嚴峻............................................................8四、完善我國房地產企業融資環境的對策分析..............................................................................91、成立多層次房地產融資體系...................................................................................................92、加緊開發房地產金融投資產品..............................................................................................93、完善房地產金融法律法規........................................................................................................9五、總結......................................................................................................................................................10六、參考文獻.............................................................................................................................................10
摘要：
我國房地產行業通過二十連年的進展，已經成為一個對國民經濟具有重要影響的產業。當前，其項目開發資金來源仍是以銀行信貸為主，形成融資渠道單一的融資格局，而另外的融資渠道房地產信托、房地產基金、上市融資、私募融資等，由于各類各樣的限制，融資規模仍然有限。本文簡腹地分析了房地產企業的融資現狀，而且針對我國房地產企業當前融資存在的一些問題，探討了相關對策，以供參考。本文以為，如何沖破我國房地產業進展的資金瓶頸，盡快成立健全多渠道的房地產融資體系，是現階段我國房地產業面臨的重要問題。
關鍵詞：
房地產；融資；問題；對策
一、我國房地產企業融資的相關概述
一、房地產企業融資的概念房地產企業融資，是指發生在房地產經濟活動中的，房地產企業為支持房地產的開發建設，增進房地產的流通及消費，利用各類可能的方式、工具，為房地產的生產、再生產及銷售同時為各相關部門籌集、融通、清算資金，提供相應服務的所有金融活動。二、我國現今房地產企業融資模式的主要特點①新項目開發資金需求量大，對外源性融資依賴性較高。房地產業的資本密集性的特點決定了開發一個房地產項目需要龐大的項目啟動資金，動輒數億，乃至數十億，而僅僅依托企業自有資金，是不可能完成項目開發的。為了使項目能順利地開展，房地產開發企業必需通過各類手腕進行外源性融資。從此后的進展趨勢看，我國房地產單純依賴銀行信貸的局面會有所緩和，但外部融資比例仍然不會減少，只是會在結構上趨于多元化。②資金周轉慢，投資回收期長,投資風險較大由于房地產開發受土地投資市場、綜合開發市場、建筑施工市場和房地產交易市場等四個彼此聯系的市場的制約，致使了一個房地產項目從開發到交付利用所花費的時刻短輒一年，長則數年，通過較長的時刻才能使產品進入流通和消費領域，因此房地產項目投資回收期長，若是通過分期收款或者通過出租取得租金來收回投資，則所需時刻將會更長。由于房地產開發占用資金多，資金周期長所以其投資風險也較大，主要表現為資金的流動性風險、通貨膨脹風險和項目的經
營風險等。③資金運作受地域影響大房地產屬于不動產，其生產、流通和消費都要在同一地域才能完成，加上房
地產的購買者或投資者往往受國籍、城市戶口等的限制，使得房地產的流通和消費有必然的地域性，從而致使房地產項目的資金運作也會受到地域上的較大影響。
④土地和房產的抵押是融資重要條件房地產屬于不動產，它附著于特定的地塊。而土地是稀缺性資源，隨著經濟的進展，人類的生產生活將會對土地的需求不斷增加，房地產的價值便也會隨之增大，從而土地和房產的抵押成為金融機構所看重的重要融資條件。
二、我國房地產企業融資現狀分析
最近幾年，受到一系列國家宏觀調控政策的影響，金融機構、專門是銀行，大都提高了對房地產行業貸款的要求，房地產開發商通過銀行貸款這一融資渠道能取得的資金急劇減少，從而其它渠道融資的需求量大增。房地產企業面對資金來源的瓶頸問題，現行的具體辦法有以下七種。
1.國內銀行貸款銀行貸款現今仍然是各房地產開發商趨之若鶩的主要融資渠道。雖然央行文件規定針對房地產項目的銀行貸款在現階段從緊，而且通過限制項目開發程度和開發商自有資金比例設置高門坎，將大多數開發商排除在門外。可是，對于大部份房地產企業而言，相對便捷，本錢相對較低，財務杠桿作用大的國內銀行貸款有著致命的誘惑。更何況，國內銀行貸款還債壓力大等缺點能夠通過調整長期欠債和短時刻欠債的欠債結構得以規避。同時，房地產信貸業務目前仍普遍被銀行
視為優質資產，商業銀行在房地產業上的信貸熱情絲毫未減。2.信托項目融資信托項目是目前房地產業新興的融資熱點。雖然信托資金的分量遠不足以支
撐一個新的房地產項目的進展，但其之所以大受青睞，主如果因為它在串接多種金融工具的方面具有獨到的優勢：一則能夠引入海外基金，二則能夠充分利用國內現有的產業投資信托基金，三則能夠采取固定回報的方式，使各項基金以股權投資的方式進入房地產項目公司，四則能夠在適當的時候將項目公司包裝上市，進一步吸收社會閑散資本，五則能夠完成項目前期建設的融資，使項目前期建設得以順利進行，進一步使項目符合銀行貸款條件，對融資渠道的整合提升具有十分踴躍的作用。
3.海外房產基金融資現今國外房地產基金普遍看好以上海為主的中國房地產市場。目前國際資本絕大多數都集中在基金上，借財務管理公司、投資公司等形式介入。海外基金雖然前景遠大，但對于迫不及待的中國房地產來講仍是遠水難解近渴，更何況，現行政策和法律的障礙和國內企業動作的不規范和房地產市場的不透明，都給國際資本的進入造成了不小的阻力。4.國內產業基金融資毫無疑問，利潤率相當豐厚的房地產市場對證券市場上現有的8000億元的私募基金而言具有極大的吸引力。但是，由于有關產業基金法律的不健全，致使了這種融資模式往往伴隨著極大的風險。目前這些資金也是借財務管理公司、投資公司等形式參與房地產項目融資，自然，由于在具體運作上缺乏相關規范，所以存在的隱患也不容小覷。
5.非上市股權融資在現今的房地產行業當中，土地儲蓄豐碩的企業沒有資金，資金充足的企業拿不到地，如此的情形似乎并非少見。由此看來，強強聯合似乎給房地產融資開辟了一條新渠道。但是，股權投資雖然能夠充實自有資金，但一般的房地產企業注冊資金額較小，若是同意其他企業的股權投資，往往意味著讓出了控股地位，也意味著將大部份開發利益拱手相讓，這又是企業不肯意看到的。于是一般的房地產企業只能眼巴巴的看著資金充沛的企業和專業房地產開發商等實力雄厚的公司上演的一場場并購秀。6.上市融資上市是企業獲取資金，實行資本運作的主要方式之一，也是企業品牌提升的良好應。但是現今中國證監會的嚴格限制新公司上市的規則讓大多數房地產公司只能望洋興嘆。在新規則眼前，只有真正有實力，守規矩的開發商才可能順利上市，但是在目前開發商數量過量、信用水平普遍低下的情形下，若是想通過房地產企業的大規模上市來解決行業性的資金欠缺，并非現實。7.債券發行在我國債券市場的規模相對國外較小，交易十分清淡，發行和持有的風險都較高，因為按照《公司法》，發行債券主體要求十分嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，而且對企業資產欠債率、資本金和擔保等都有嚴格限制，這一樣注定了大多數房地產企業在發行債券融資這條路上走不通。
三、當前我國房地產企業融資存在的問題
一、融資渠道單一，銀行信貸所占的比重過大
在一個新的房地產項目當中，房地產企業的銀行貸款往往貫穿于土地儲蓄、房地產開發、房地產銷售的整個進程。約80％的土地購買和房地產開發資金都直接或間接地來自商業銀行，這種單一的融資渠道，使金融風險過于集中于銀行，無益于銀行的正常運轉。同時也說明多元化的融資體系至今尚未形成，融資渠道單一集中于銀行信貸，必然會加大銀行的信貸風險，使銀行成為房地產行業風險的最大承擔者。
另一方面，由于房地產業融資渠道過度集中于銀行信貸，那么銀行信貸政策的每一次轉變和調整都必然會給房地產業帶來龐大沖擊和影響，無益于房地產業健康穩固的進展。我國房地產融資的現狀是雖然銀行在房地產融資中占據著超過一半的融資任務，但銀行所取得收益只是利息，與房地產的受益多少沒有直接聯系，這就致使了銀行所承擔的風險與收益并非對稱，無益于銀行體系的穩固。房地產業普遍的的高債務比例給企業的預算帶來了軟約束，無益于企業自身的宏觀調控。房地產業自有資本偏低致使行業過度投資，從而其他產業的投資相對減少，形成了對其它產業的擠出效應，無益于國民經濟的全面協調進展。
二、政府對于其他融資渠道管制嚴格，但相關法律制度卻不健全除銀行貸款外的其他融資方式，如上市融資、債券融資、基金融資等受相關法律法規制約較大，而且政府管制嚴格，直接致使目前在房地產融資中，這些模式所帶來的融資資金所占比重很小。另外，最近政府出臺的一系列相關宏觀調控政策，直接對房地產開發商的融資帶來了專門大的困難。具體表現為：加大規范房地產信貸業務的力度；提高了信貸門坎。3、房地產企業融資水平不同大我國沿海城市與內地的經濟水平差距專門大，這直接致使了我國沿海城市和
內地房地產企業的融資資金數量不同較大。具體來講，若是那個地域經濟進展比較好，融資就比較容易獲取，不然融資就很困難。在我國的房地產企業中，國資背景的企業占了近三分之一，其他的多為本土民營企業壟斷，國外資金所占比例較小。而在上市房地產公司中，國資背景的房地產企業占到三分之二左右。從企業融資水平上看，為數眾多的中小企業由于規模小、市場份額小，被銀行以為貸款風險超級大，所以很寶貴到銀行信貸的支持。相較之下，境外房地產企業則兼有雄厚的資金和豐碩的管理經驗，但受政策限制，難以獲取土地資源。
4、房地產金融市場體系不健全，沒有形成有效的運行機制房地產金融市場體系不健全，會使得各企業之間的業務關系無法理順，從而無法形成一個有效的運行機制。當前，我國的證券市場在制度和體制上仍存在較大缺點。而證券市場改革與進展進程緩慢，就會致使許多金融產品不能得以有效運用。本文以為，房地產的各類融資方式正是受到了證券市場不成熟的影響，至今都不能有較大的進展，且過于依賴銀行信貸這一單一間接融資模式，加大了企業財務風險，也給社會經濟運行帶來了金融風險。參與房地產融資的機構少，各商業銀行自營業務規模不大，商業銀行房地產信貸部普遍存在與行內其他業務部門在業務和人員分工上的不明確，也說明了金融機構內部欠缺對房地產金融市場進行有效調控的機制，國家對房地產金融欠缺明確系統的進展構思及操作思路。五、房地產企業規模搭配不合理和信用差現象嚴峻房地產行業是超級典型的資本密集型產業，可是我國大多數房地產企業規模小，資源分散，開發企業整體水平不高，與其資金密集的行業特點極不相適應。這往往致使企業開發新項目能力低，抵抗風險能力差。在我國，具有區域影響力的房地產開發商超級少。我國金融業對全國30多個行業信用進行了內部排序，
房地產行業排名27位。信用低是當前開發商籌資難的一個重要原因之一，因為信用低即意味著信貸風險高，也就意味著融資困難。
四、完善我國房地產企業融資環境的對策分析
1、成立多層次房地產融資體系當前我國房地產企業融資困難的主要問題是缺少一個穩固的多層次的房地產融資體系，以知足不同層次企業多樣化需求。長期以來我國房地產融資市場參與主體主如果商業銀行，缺少專業信貸機構。房地產債券、房產信托和基金發育不良，對我國房地產融資奉獻有限。股權融資門坎相對較高，中小企業很難達到要求通過上市融資。最近幾年來在國家對金融的宏觀調控下，銀行縮緊信貸，房地產企業深感資金壓力。因此，我國迫切需要成立多層次的融資體系，為不同類型企業提供不同的融資場所，才能真正減少房地產企業對銀行信貸的依賴。2、加緊開發房地產金融投資產品房地產融資渠道的多元化進展，關鍵是需要設計出有不同的、服務于不同房地產企業的金融產品，從而形成一個穩固的房地產金融產品供給體系。目前，我國的房地產金融建設才剛開始起步。世界流行的五大金融產品中，我國獨缺房地產金融產品。國內銀行尚未專業的、系統的地產投資開發貸款。從2008年國家出臺一系列的宏觀調控辦法開始，銀行信貸正慢慢退出房地產，取而代之的是地產基金、地產投資機構、地產專業投資銀行，包括地產信托和地產的信托基金。在這種趨勢下，房地產自身的金融建設必然會成長起來。3、完善房地產金融法律法規為了規范房地產企業的融資活動，國家、地方和有關部門公布了一系列法律、法規。可是體系不全，規定不具體。從整體上看，這些法律、法規嚴峻滯后于房
地產經濟的進展。在房地產融資多元化的進程中，新出現的很多融資工具若是沒有相應的制度進行規范，就不免陷入混亂局面。所以為了盡快成立良好的房地產企業融資環境，我國必需要加速成立和完善相關的法律體系，對新型融資工具的組織形式、資產組合、流通轉讓、收益來源和分派等，做出嚴格規定。才能使我國房地產企業的多元化融資規范地進展。
五、總結
房地產融資市場是一個多元化的市場,它不僅在于產品的多樣性，如銀行、證券市場、基金等融資方式，而且還在于市場對層次性。所以推動國內房地產金融市場開放性,同時應力推房地產融資市場法律的建設。只有如此,新的金融市場、新的金融產品、新的金融工具才能出現,房地產多元化的融資體系才能確立。
傳統的通過自我積累、自我進展的方式解決企業進展中的資金問題已愈來愈不適應不斷轉變的外部條件，對房地產企業而言，踴躍采取多種方式觸資，減少對銀行信貸資本的依賴，盡力拓寬融資渠道，具有十分重要的現實意義。同時，拓寬融資渠道，實現優勝劣汰，也是我國房地產業進展的必然趨勢。總之，拓展房地產融資新渠道，使融資途徑多元化，才能使我國房地產企業更高更好的加速進展。
六、參考文獻
[1]滕敬沖.淺談金融緊縮政策下房地產企業融資模式[J].財政金融.2010(7)
[2]鄭海元，許平.我國房地產企業融資對策分析［J］.經濟縱橫，2010.[3]王春華.解決我國房地產融資窘境之我見［J］.金融博覽,2010，（3）.[4]金文輝.我國房地產公司運行特點與融資行為研究［J］.現代管理科學，2010，（1）.[5]曾昭冉.我國房地產企業融資模式問題研究［D］.同濟大學經濟與管理學院，2009.
推薦訪問:房地產企業融資難問題淺析 淺析 房地產企業 融資難