下面是小編為大家整理的關于物業管理問題專項調研報告【完整版】,供大家參考。

為深入了解街道小區治理現狀，規范物業管理，6月份以來，辦事處通過走訪、座談等多種形式，對轄區內社區、小區進行調研。近年來，辦事處以黨建引領小區治理為抓手，實施“自治、德治、法治、數治”融合、大力創建“紅色物業”，小區治理成效顯著。

一、工作開展基本情況

辦事處位于市中心城區，轄區面積*平方公里，下轄*個社區居委會，共有*個小區，其中物業管理小區*個、單位家屬院*個、“三無”小區*個。建立小區功能型黨支部*個，成立自管會（業主委員會）*個，街道物業管理小區，全部實現了“紅色物業”雙向導入。

（一）建組織、強堡壘。健全街道、社區、網格、小區、樓棟組織體系，實現黨的組織進樓入戶，選優配強166個小區功能型黨支部書記、201個自管會主任，823名“紅色管家”、充分發揮1127名聯戶黨員作用，確保每戶居民有黨員分包，服務零距離。

（二）建機制、樹榜樣。實行“日巡查、周通報、月評比、季觀摩、年表彰機制”，各社區每月對小區治理情況進行自評，為治理成效突出的小區頒發流動紅旗，連續兩年評選優秀小區功能型黨支部、召開表彰大會授牌并獎勵自治管理經費。

（三）重實效、促和諧。不做表面文章，根據每個小區特點及居民意愿分類治理。針對物業管理小區。積極引導居民成立業主委員會，監督、督促物業公司管理好小區事宜，同時以紅色物業創建為抓手，推動物業公司提升服務星級，在住建局備案登記，做實職能部門管理監督；
制定社區、物業雙向需求清單，社區和物業資源共享，加強社區、物業、業主委員會三方聯動，定期開展走訪座談，做到業主居民反映的問題有回應有解決；
引導物業服務企業積極融入社區治理，物業工作人員任兼職網格員，聯合社區定期開展小區志愿服務活動，支持社區核酸檢測工作、宣傳疫苗接種、垃圾分類，為空巢老人愛心配送物質，健康義診等，及時排查調解矛盾糾紛。針對單位家屬院。社區積極主動與家屬院主管單位溝通聯系，共同治理小區，并配合社區開展各類工作，把家屬院報到黨員編入社區黨員志愿服務隊，每月開展“清潔家園”黨員志愿服務活動，保持小區環境干凈整潔。社區電業局家屬院單位為了配合花園城市建設，投資20余萬建設精品小區，提升了小區整體環境。針對“三無”小區。功能型黨支部和自管會充分征求居民意見意見，因地制宜，根據實際情況制定管理制度（包括收費、停車、衛生、充電等），并及時公示。經過改造，基礎設施較好、較大的小區幫助引薦優質物業，不愿引進物業，居民愿意自管的由自管會進行管理，收費標準由住戶商定，不搞一刀切；
實行共建共治，對基礎設施薄弱的小區，各社區多方協調資源，通過“支部聯支部”及共駐共建單位幫扶支持，安裝門禁、充電車棚、更換開裂管道等。小區自管會因地制宜設立小區“議事角”，讓小區居民充分掌握話語權，短期內便迅速收集整理了小區存在的主要問題，從而做到“缺什么，補什么”；
發動全體業主積極籌措資金，多方奔走爭取到房屋維修基金，小區黨員和志愿者帶頭行動，通過清理垃圾、增加綠化、拆除私搭亂建、維修電梯、更換管道、安裝監控、補劃停車位等多種措施，從根本上徹底改善了軍港世家小區的環境面貌，贏得了廣大住戶的擁護和支持。

（四）織網格，強治理。全街道劃分75個網格，選優配強“一長三員”，嚴格落實網格巡查走訪機制和考核機制，物業工作人員任兼職網格員，每天巡查不少于2次，對巡查發現的問題及時通過APP上報反饋解決；
每周召開網格員例會，安排網格安全生產隱患排查、矛盾糾紛化解、非法宗教排查、“12345”市長熱線等工作，社區工作時效性得到明顯提高；
通過“一長三員”網格公示牌，發放便民服務卡，強化“有事找網格員”理念，進一步增強居民對網格管理工作認同感。

二、存在困難及問題

（一）物業管理小區存在的困難及問題。1、物業費收取難，存在業主惡意拖欠物業費問題，導致物業公司無法投入更多資金提升基礎設施；
2、由于歷史原因，有的小區房屋維修基金去向不明，業主申請維修基金使用困難；
3、物業公司管理不專業，人員配備不足，無法達到業主要求，一些應由物業公司承擔的事項事務無法落實，存在推給社區現象。4、業委會審批備案程序繁瑣，小區居民積極性不高，意見統一較難，大都以自管會代替業委會。5、車位費、車輛管理費收取標準不一，業主和物業公司意見分歧較多，矛盾突出；
6、辦事處、社區對物業公司無制約措施，部分物業對社區工作不夠配合。

（二）單位家屬院存在的困難及問題。1、部分單位不重視且溝通困難，以現居住人員屬于單位人員少為借口，不愿管理；
2、部分小區基礎設施建設落后，沒有投入資金進行維護，小區無門衛、無監控、無專職管理人員管理；
3、前期單位管理沒有收取相關管理費用，沒有單位兜底，移交物業公司管理時出現收繳物業費用難，物業公司不愿意接手的問題。

（三）“三無”小區存在的困難及問題。1、基礎設施差，維護成本高，院內狹窄如果沒有老舊小區政策支持很難改善小區環境；
2、部分三無小區是自管，戶數較少，僅收取衛生費，遇到房頂漏水、化糞池外溢等，無資金維護，給辦事處增加了較大壓力。3、部分三無小區居住者多為短租戶，人員流動大，不愿繳納管理費用，缺少長期居住的管理人，最終只能由社區代管。4、我街道三無小區多為“老破小”小區，物業公司不愿接手。

（四）制約網格員及業委會發揮作用的關鍵問題。1、社區網格員身份認同度低，待遇低且無法保障，導致工作開展積極性較差。2、高質量業委會組建困難，出現選人難，有組織協調能力的人大多很忙，無時間和精力參與小區管理事宜；
3、小區業主缺乏主人翁意識，由于成立業主委員會有時間限制，沒有經費保障和工資待遇，業主委員會較少開展活動，小區業主對業委會認可度不夠，業委會召集業主難，籌集資金難，部分小區業主不愿成立業主委員會。

三、意見及建議

（一）物業小區管理建議。1、引入具有正規資質的物業公司進行管理，對惡意拖欠物業費的業主通過認定納入征信。2、住建部門加強對物業小區的檢查、督導及物業管理人員的培訓教育，提升服務質量；
3、規范、簡化房屋維修基金的管理和使用，提升小區基礎設施建設；
4、加強物業考核評比，對所有住宅小區、物業服務企業服務質量從日常考核和業主投訴兩個方面進行考核，考核結果征求業委會和社區的意見將考核結果與評優評先、物業服務費調整、企業信用評級等掛鉤，嚴格獎懲、優勝劣汰，倒逼物業企業改善服務質量，提升工作配合度。

（二）單位家屬院管理相關建議。1、鼓勵各單位完善家屬院基礎設施建設，聘請第三方物業公司進行日常管理，單位兜底；
2、如不愿意聘請專業物業公司，或不具備聘請專業物業公司的單位家屬院，建議單位設立管理專項資金賬戶，單位補貼或收取管理費，由自管會進行管理。

（三）“三無”小區管理相關建議。1、將三無小區治理情況納入“支部聯支部”活動年終考核，聯建市直單位不再承擔以前的三無小區包保工作。2、通過老舊小區改造或動員房屋維修基金來提升三無小區基礎設施建設；
3、嘗試由住建部門選取本土幾家規模以上的物業服務公司，在盈利的同時兼顧半公益物業服務，針對每個小區制定服務項目，中等偏低的物業服務收費標準菜單，居民自己點單，政府部門制定相應獎補政策，逐步將三無小區變成有物業公司管理的小區。

（四）網格員及業委會作用發揮相關建議。1、對社區網格員實行考核制，落實年表彰制度，對優秀的網格員給予表彰和物質獎勵，同時考慮納入社區工作人員隊伍，對工作不積極的網格員考慮合同到期后不再聘用；
監察室牽頭定期對網格員工作開展督導，落實通報制度。2、社區與業委會齊手，努力構建高質量業委會；
加大宣傳，讓居民了解成立業主委員會的意義，職責和權利，提高業主參與社區公共管理和民主投票決策事項的積極性和配合度；
指導業主委員會征求業主意見建議、開展工作等，建立定期向業主匯報工作制度。

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