下面是小編為大家整理的關于全市房地產市場發展情況調研報告,供大家參考。

關于全市房地產市場發展情況的調研報告

按照《政協×市委員會×年度協商計劃安排》，為促進房地產業平穩健康發展，實現“穩房價、穩地價、穩預期”目標，市政協人口資源環境委員會于×月下旬，組織部分市政協委員及住建、自然資源和規劃、住房公積金中心等部門負責人，赴×個縣市區，就我市房地產市場發展情況進行了專題調研，現將調研情況報告如下。

一、基本情況

近年來，我市按照中央和省委、市委的要求，不斷加強房地產市場管理，通過一系列政策措施的實施，房地產開發規模不斷擴大、住房品質逐步提升，基本形成了以普通商品房為主、公租房和廉租房為輔的多層次住房供應體系，房地產市場平穩健康發展，有力地促進了經濟社會發展和新型城鎮化建設。

（一）房地產市場發展情況

1.房地產業進一步快速發展。截至目前，全市共有房地產開發企業×家，其中一級資質×家，二級資質×家，三級資質×家，四級資質×家，暫定資質×家。全市共有在建、在售房地產開發項目×個，其中新建項目×個，續建項目×個，呈現出購銷兩旺的局面。

2.房地產投資快速增長、供應持續增加。房地產投資方面，今年×-×月份，全市房地產累計開發投資×億元，同比增長×%；
其中中心城區房地產累計開發投資×億元，同比增長×%。商品房供應方面，今年×-×月份，全市新增商品住房×套，預售面積×萬㎡，同比增長×%。中心城區新增商品住房×套，預售面積×萬㎡，同比增長×%。

3.商品住房銷售增長、成交均價同比上漲。商品房銷售方面，今年×-×月份，全市商品住房銷售面積×萬㎡，×套，銷售面積同比增長×%，套數同比增長×%。中心城區商品住房銷售面積×萬㎡，×套，銷售面積同比增長×%，套數同比增長×%。商品房銷售價格方面，今年×月份，全市新建商品住房銷售均價×元/㎡，同比增長×%，環比增長×%。其中，中心城區商品住房銷售均價×元/㎡，同比增長×%，環比增長×%。同時，商品住房庫存水平全面收窄。中心城區新建商品住房庫存面積×萬㎡，可售住宅×套。新建商品住房庫存去化周期為×個月，較×年下降×%，較×年下降×%，較×年下降×%。

4.住宅項目用地保障力度不斷加大。認真貫徹落實市政府《關于促進房地產平穩健康發展的若干意見的通知》要求，成立了穩地價長效調控機制工作領導小組，加大了中心城區土地統征儲備力度，今年×月份，國土資源和規劃部門全年計劃供應住宅用地×畝，比去年實際供應量增長×%。截至目前，中心城區供應住宅用地×畝，具備供地條件×宗×畝將根據市場需求逐步投放，處置消化造成閑置住宅用地×畝，在年底前全面完成中心城區出讓住宅用地×畝任務。

二、存在問題

（一）土地供應總量不足與土地閑置現象并存。今年以來，國土部門加大了住宅用地供應力度，無論是年度計劃供應總量，還是當前供應量都全面超越往年，但與持續走高的房價和群眾購房的需求相比，住房用地供應仍然不足。受土地整合、審批管控、規劃調整等因素影響，住宅用地資源趨緊，尤其是中心城區可用土地逐年減少，高新區、西沙、東沙等熱點區域住宅有效供應無法滿足市場需求，市場供需失衡導致穩控市場壓力增大。部分已供住宅用地不能及時轉化為有效的住房供給，近×年中心城區累計供應住宅用地×宗、×畝，但因種種原因有×畝土地尚未開發利用，占供應總量的×%。

（二）市場供需矛盾較為突出。一是建房成本與市場預期差距較大。受土地價格、原材料、人工等成本剛性增長影響，新建商品房成本逐年上漲，加之企業追求利潤與購房者企盼低價房源的矛盾依然突出。比如，高新區南區土地未整合到位，“濱水西岸”、“崇文雅苑”棚改拆遷不到位，科創新城限制用地規劃審批，無法啟動供地及項目建設，進一步加劇了供需矛盾。二是區域性矛盾凸顯。受教育、周邊基礎配套等資源配置不均衡影響，我市中心城區、部分縣區房地產市場出現區域性“冷熱不均”現象。中心城區學區房周邊的樓盤銷售比較火爆。例如×年高新一中附近的“頤和家園”項目開盤即售罄，“曼哈頓”項目房源供不應求，“一號院”項目等成交活躍，且樓盤均價達到×萬元/㎡，部分樓層已達到×萬元/㎡；
周邊配套相對差點的項目（非學區房）銷售價格比較穩定，如迎賓大道的“迎賓佳苑”、“亞都嘉府”，南郊片區的“榮軒家園”、“東城新筑”。×市濱河新區樓盤均價×元/㎡，部分好地段樓盤均價已過萬元，較×年銷售價格同比上漲×%，老城區樓盤均價×元/㎡，同比上漲×%。綏德縣今年批準預售項目×個，同比增長×%，新建商品房均價×元/㎡，同比增長×%。三是租賃住房供需結構性矛盾嚴重。我市的租賃住房需求群體主要為來榆、留榆工作的大學畢業生或外來務工人員，受個人經濟能力和職住因素等影響，需求多為面積小、租金低的主城區房屋；
而我市中心城區住房租賃市場的房源多為大面積房屋，交通便捷、生活便利、性價比高的小面積房屋較少。四是購房群體出現兩極分化。×中心城區剛需住房需求群體趨向飽和，改善型住房仍受追捧。×年以來，高新和西沙片區依舊一房難求，東沙、北郊片區今年×月以來樓盤銷售漸趨理性。

（三）監管聯動機制亟待健全。房地產市場監管涉及住建、發改、資源規劃、市場監管、稅務等多個部門，由于不少監管環節職責不清晰、配合不緊密等原因，造成市場監管漏洞。存在房地產開發經營管理的相關數據統計口徑不統一、內容不完整、數據信息公布不全面不及時等現象。房地產企業、中介機構為規避調控政策，出現了銷售現場信息公示不實、在標價之外加價出售房屋或者收取未標明的費用。有的通過散布漲價信息等方式哄抬房價；
有的未取得預售許可證銷售商品房，捂盤惜售或變相囤積房源；
有的存在違背購房者意愿搭售車位車庫、簽訂陰陽合同、虛假裝修等違規亂象。×年機構改革后，部分縣區商品房預售職能由住建局劃轉至行政審批局，住建部門作為房地產市場調控的牽頭部門，與行政審批局出現了權責不符、相互扯皮的情況。

（四）配套設施建設不夠完善。一是基礎設施不配套。我市老城區部分建設項目、新開發地塊受周邊區域環境限制，項目紅線內外建設進度不銜接，房地產項目竣工驗收后周邊道路、管網等市政配套設施不能同步交付使用，學校、醫院、幼兒園、養老機構等公益項目因規劃、征地、資金等原因，不能與房地產項目同時建成投運，造成房屋建成后無法及時移交，導致部分樓盤滯銷。二是幼兒園配建不規范。雖然新建住宅項目配建幼兒園已基本落實到位，建成后移交教育和民政部門（街道辦）運營管理，對緩解“入園難”問題發揮了重要作用。但產權不清晰，經營主體不明確，全市缺乏統一的政策和法律依據。三是鄰里中心配建執行難。雖然對×市中心城區新建住宅項目鄰里中心配置結構體系、建設標準、建筑規模、權屬問題和土地性質等事項作了明確規定，對提高我市城市規劃建設標準，提升城市規劃建設品質具有重要意義，但剛剛起步，執行難度大，可操作性差。

（五）公積金普惠性作用發揮有限。根據國務院、省市政府有關文件規定，其在職職工不分用工性質，包括聘用人員、人事代理人員、勞務派遣人員等都應依法建立住房公積金制度，按月足額為職工繳納公積金。但目前，全市財政供養的協管員、村官、社區專職人員、公益性工勤崗位人員和大部分行政事業單位勞務派遣人員均未建立住房公積金制度，也一定程度上挫傷了低收入職工的積極性，住房公積金在保障中低收入者購房中的普惠性作用沒有得到有效發揮。

×以來，我市中心城區和部分縣區房地產市場升溫較快，究其原因主要有以下四個方面：

（一）供求失衡。×年以后，中心城區房地產用地供應開始縮減，自×年后，開始加大土地供應量。×年，高新區的房地產用地成交畝價為近十年最高值，達到×萬元/畝。西南新區的房地產供應主要集中在×-×年，其中已供未開發的土地達到×畝，自×年開始沒有新供應房地產用地。其原因主要有三個方面：一是積壓購房需求逐步釋放。居民住房消費在疫情期間受到短期抑制，但對居住條件的要求也因居家隔離發生較大變化，一部分人以追求大戶型、高品質、優質物業服務為代表的消費需求被激發釋放。二是西安樓市溢出效應帶動。近年來西安樓市持續火爆以及雙限政策的出臺，一部分人投資需求及改善住房在我市就地轉化。三是購房者的從眾效應。市場價格的快速上漲導致剛需購房預期緊張，加之購房者存在買漲不買跌的從眾心理，進一步推動了房價的上漲。

（二）資本投資。受通貨膨脹影響，資金持有者缺乏很好的投資渠道，為規避資產貶值風險，在沒有更好更安全投資獲利渠道的情況下，對房地產投資的選擇增多。同時，動力煤由今年×月份×元/噸，上漲至×月份×/噸，價格暴漲×%，一部分煤炭利潤進入房地產市場，導致房地產市場升溫迅速，進一步推高房價。

（三）人口流入。據我市第七次全國人口普查數據，×常住人口×萬人，居住城鎮的占×%，城鎮人口比重提高×個百分點，×年增加×萬人。其中×個縣市區人口增加，分別是：榆陽區×萬人、×市×萬人、靖邊縣×萬人、定邊縣×萬人，其余縣區均程度不同減少。榆陽區增加的人口最多，他們對住房的剛需和對高素質教育的需求是助推×中心城區高房價的中堅力量。

（四）傳統習慣。“存錢不如買房”“結婚必須有房”“有錢首先買房”的傳統觀念，已經成為我市居民的普遍價值認同。一些有購買力的市民為爭取到優質教育資源，不惜高價在學校、行政辦公中心周邊買房。據統計，×年全市各項存款余額高達×億元，民間資本缺乏自由發揮的通道，在沒有更好投資項目和更高投資能力情況下，買房已成為資本保值增值的最佳選擇。

三、對策建議

（一）堅持政策引導，促進房地產市場平穩健康發展。一是堅持目標導向。要進一步提高政治站位，毫不動搖堅持“房住不炒”的定位，繼續深化“一城一策”“因城施策”，落實“城市政府主體責任”的長效調控機制，讓全體人民住有所居，不斷提高居民生活質量。二是加強政策調控。堅持調控政策的連續性、穩定性，加強規劃和政策引導，推進房地產開發建設布局的戰略性調整，從各縣市區的實際情況出發，重點發展中低價位普通商品住房、公租房，適度發展中高檔商品房，形成各種價位檔次住房供給的合理配置，堅決抑制投機炒房，引導正常需求穩步釋放，形成理性購買心態，避免出現房價大起大落。要圍繞房地產建設布局調整，抓好新開項目地供應的分析論證，嚴格控制高檔商品住房的土地供給，加大對中低價位普通商品住房的土地供給力度。三是要綜合施策。長遠看，對商品房市場不宜過多進行直接干預，在調控手段上要從過于依賴行政手段向綜合運用經濟、法規和行政手段轉變，采取規劃控制、土地供給、稅收調節、構建住房保障體系等綜合手段進行調控。要建立商品住房價格與社會經濟發展相適應、市場需求與接受能力相適應的評價體系和評價機制，不斷完善房地產市場評價和監測預警體系，規范房地產市場秩序。

（二）關注民生福祉，不斷健全和完善住房保障體系。要加快構建由公租房、保障性租賃住房和共有產權住房組成的住房保障體系。公租房對城鎮低保、低收入的住房困難家庭應保盡保，兜牢保基本的底線；
保障性租賃住房主要面向階段性住房困難的新市民；
共有產權住房主要解決在本地穩定居住、穩定工作的無房或住房低于標準水平的夾心群體的住房問題，同時應保證新建保障性住房占新增商品住房一定的比例。

一是根據低收入人口數量和本級財政的承受能力建設社會保障性住房。建立政府主導、政策扶持、價格控制、定向供給的新機制，以解決中低收入家庭住房問題。可采取政府直接組織自建或政府在開發項目招標時，明確房地產商必須建設一定比例的保障性住房，由政府回購兩種形式。要通過財政預算投入、土地出讓金減免、住房公積金增值收益補充、銀行政策性貸款支持、鼓勵社會自捐贈等多種渠道籌措資金。在建設過程中，必須量入為出，實事求是，絕不能因盲目決策而入不敷出，無以為繼。府谷縣×年規劃建設×套保障房，累計開工×套，建成×套，正在建設×套。因項目資金問題，×套租賃型保障房至今未開工建設，導致新府山保障房項目長期無法收尾，致使縣上背上了沉重的財政包袱，該項目已累計投資×億元，現完善還需×多億元。

二是補齊住房租賃市場短板促進“租售并舉”。榆陽、×、靖邊、定邊等×個人口凈流人城市，應將租賃用地納入城市規劃、供地計劃。同時完善租賃用地出讓方式，出讓價款可分次或按年繳納，從源頭保障低成本租賃用地的供給；
鼓勵企事業單位利用存量用地建設租賃住房。無房職工數量大或周邊租賃住房供不應求的企事業單位（園區），由單位提出申請，經當地政府批準，可利用自有存量建設用地自建，或以土地入股方式與開發單位合作建設租賃住房，戶型、面積和租金實行嚴格的控制，全部房源面向無房職工納入保障性租賃住房體系。土地用途與性質保持不變，可免土地收益金或出讓金；
加快明確存量物業改建租賃住房的政策。低效或閑置的非住宅物業，經過消防安全評估，條件許可的允許改建為保障性租賃住房，不繳土地出讓金或收益金；
加大財稅、金融政策扶持力度。鼓勵銀行提供長期低息貸款支持租賃住房項目建設，并推動保險資金投資租賃住房建設。要統籌保障房和公共租賃用房規劃和建設，研究出臺優惠政策，支持高新區、科創新城大規模建設“人才公寓”，一方面作為吸引人才來榆的優惠條件，另一方面借以平抑房價。

三是進一步提高住房保障管理的精細化和精準化水平。要將符合條件的新市民及外來務工人員納入保障，并精準識別、精準保障。要建立住房保障資源有效利用的制度保證。住房保障管理的一大難題是退出管理，存在“進來就出不去”的現象，這也是我市目前在保障性住房中面臨的主要問題。對退出標準的設定、如何審核查處、采取何種退出機制、有什么懲處辦法等都需要住房保障政策明確規定，做到住房保障的公平和住房保障資源的有效利用。

（三）保障土地供給，**因供地不足引發的供需矛盾。一是優化供地結構。按照產城融合、職住平衡的理念，優化城市各類用地的空間規劃結構，處理好住宅用地、商服用地、工業用地之間的結構比例關系，即生活與生產之間的關系。建立人地掛鉤機制，建設用地供應特別是住宅用地供應應該與城市人口規模和新增人口規模掛鉤。根據住房人群需求情況，科學合理確定商品房、保障房、公共租賃用房供地比例、商住比例和供地區域，防止因土地供應量大幅波動而引發房價大起大落問題；
要在切實保障中小套型普通商品住宅用地供給的同時，適度增加改善型、高品質商品住房供地，滿足不同層次人群的住房需求。二是加強儲備調控。要加大凈地儲備調控力度，根據當前的去化周期，適時調整供地計劃，切實加快土地供應節奏。要不斷改進商品住房用地供應方式，研究制定“限房價、競地價”等措施，建立房價地價聯動機制，防止高地價抬高房價。深圳×年第二批住宅用地規定，地塊溢價率上限統一由×%調整為×%，達到溢價率上限后即搖號。廣州也規定地價最高溢價率不超×%，“競品質”試點地塊的溢價率上限由×%調整為×%，這些做法值得我們學習。三是依法處置閑置地。各職能部門要加強溝通協調配合，加強房地產用地供后監管，對已供土地的開工、竣工等情況進行動態監測，有效盤活存量土地，依法從快處置閑置地，進一步提高土地利用效率，探討對超期閑置土地征收閑置費或收回使用權，建立土地閑置超規模、超期限房地產開發企業的退出機制等，確保已供應的土地盡快形成有效住房供應。

（四）加強規劃引領，切實增強城市整體性系統性生長線。一是明確發展目標。要認真貫徹落實中共中央國務院辦公廳近日印發的《關于推動城鄉建設綠色發展的意見》精神，建立分層次、分區域協調管控機制，以自然資源承載能力和生態環境容量為基礎，合理確定城市人口、用水、用地規模，合理確定開發建設密度和強度。提高×中心城區綜合承載能力，建設產城融合、職住平衡、生態宜居、交通便利的區域中心城市，推動多中心、組團式發展。二是科學編制規劃。結合我市經濟社會發展水平、人口流動變化趨勢、住房供需狀況、基礎設施建設、老舊小區改造、城市更新等實際情況，統籌生產、生活、生態空間，科學測算房地產建設空間布局和建設總量，合理規劃住房用地規模、結構、時序，科學編制住房發展規劃。三是均衡配置資源。優先或同步建設居住區配套市政設施，以及幼兒園、學校、醫院、農貿市場、社區綜合體、養老機構、公園綠地等公共服務設施，完善居住區功能，增強居住的便利性和舒適度，引導產業、就業和人口有序流動，促進職住平衡，帶動周邊配套住房的開發建設，切實改變我市局部區域資源配置失衡、公共資源扎堆等突出難題。借鑒深圳做法，通過優質教育資源有序合理流動等措施，解決好我市高新區“學區房”房價過高的問題，以增強市民幸福感、獲得感。

（五）加強科學監管，持續整治規范房地產市場秩序。按照中省“總體有目標、片區有控價、調控有手段”的要求，加快構建科學的房價控制體系，落實房價地價“雙控”政策。一是加強平臺建設。加快建立和完善房地產信息化管理平臺，強化信息共享，借助現代化信息手段提高監管能力，推動大數據管理成果服務于市場發展和監督管理；
相關部門要利用大數據等先進技術手段，對調控范圍內的購房人群作出區分，并探索在持有環節做文章，對調控政策在不同群體中可能造成的影響作出更充分更精準的預判，盡最大能力防止“誤傷”剛需群體。二是及時公開信息。要加強和規范房地產開發經營管理相關數據的統計發布工作，確保數據的準確性、及時性，為政府科學決策、房屋交易各方提供準確可靠的參考依據。三是要強化預售監管。適時將商品房認購環節納入監管，建成預售管理平臺，采取“線上誠意登記、公證搖號”和“線下公證選房”的模式開展銷售工作，有效控制多頭簽約、多頭購房，杜絕炒買炒賣房產行為。意向購房人通過預售管理平臺進行實名意向登記，一次只能參與一個商品住房項目的登記，在該項目選房結束后，方可參與下一個商品住房項目的意向登記。登記購房人選中房屋后連續兩次放棄簽約的，一年內不再接受其填報意向登記信息。有效制止房地產開發企業和中介機構協同炒房、違背購房者意愿搭售車位車庫、虛報裝修價格、簽訂陰陽合同等違法違規行為，加大典型案件查處力度，發揮震懾作用。

（六）強化剛性約束，擴大住房公積金制度覆蓋面。日前，市住房住房公積金城鎮私營企業和其他城鎮企業住房公積金繳存人數為×%，遠低于西安市的×%和寶雞市的×%。因此擴大住房公積金制度的覆蓋面，有效保障企業職工合法權益。一是規范合同文本格式。將建繳住房公積金相關條款內容寫入人社部門規范勞動合同文本范疇，只要企業招聘勞動務工人員，就必須建繳住房公積金，有效推動住房公積金擴面建繳工作有序開展。二是建立非公企業住房公積金繳存獎補政策。借鑒安徽省滁州市的成功經驗，鼓勵上規模非公企業建立住房公積金制度，可采取階段性獎補政策，對將建繳住房公積金人數超過總人數一定比例的規模企業，按單位繳存公積金的×%予以財政補貼，有序引導非公企業正常繳存公積金。同時在起步繳存階段也有效減輕企業負擔，有助于企業職工隊伍的穩定，也能解決企業職工的購房的資金需求。三是做到財政供養人員全覆蓋。對全市行政事業單位協管員、勞務派遣人員及其他財政供養的公益性崗位人員等建立公積金制度。全市行政事業單位的協管員、勞務派遣人員及其他公益性崗位人員等，這部分人員中所在單位絕大多數未建立住房公積金制度，按照中省市有關擴大住房公積金制度覆蓋面的相關意見，這部分財政供養人員應當繳存住房公積金，可由本級財政預算資金予以實施，保障相關人員的合法權益，以解決他們的實際購房困難問題。

（七）盤活存量房源，推動二手房市場健康發展。一是要加強頂層設計。加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房政策體系，加大存量房普查力度，盡快出臺和完善相關政策措施，加速存量房流轉，快速形成有效供給，實現房產資源合理配置。二是要進一步規范二手房市場。合理引導房價，健全交易制度，透明交易信息，探索執行商品住房不動產權證滿兩年等條件方可上市交易。三是要進一步加大老舊小區提升改造和棚戶區改造力度。調整和完善加裝電梯等政策措施，不斷提升環境質量和物業服務水平，改善居住品質。四是要完善住房租賃交易服務平臺。為租賃市場供需提供高效、準確、便捷的信息服務，規范中介機構房源信息發布、服務收費和企業、個人出租住房行為。五是要鼓勵閑置或者利用效率低的商業辦公用房。引入衛生醫療、養老健康、教育培訓、文體娛樂等基礎配套屬性的功能性產業，要全面清理住改商、住改辦等現象，引導企業購置、租賃商業用房、寫字樓開展經營活動，提高使用效率，促進市場健康發展。

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